KONTAN.CO.ID - SHANGHAI. Masalah di industri properti China tak kunjung tuntas. Selain menghadapi industri yang sedang lesu, kini industri properti China menghadapi ancaman jatuh tempo masa sewa lahan banyak proyek properti besar.

Banyak gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan gudang di China berdiri di atas lahan sewa. Masalahnya, sisa masa sewa lahan tersebut sudah hampir habis. Selama ini, belum ada kejelasan bagaimana pemilik properti bisa memperpanjang masa sewa lahan.

Sekadar informasi, kebanyakan lahan tersebut dimiliki oleh pemerintah daerah. Hampir seluruh lahan perkotaan di China berstatus milik negara. Jadi bisa saja pemilik properti dipaksa mengembalikan lahan kepada pemerintah daerah begitu masa sewa berakhir.

Pemerintah menyusun aturan sewa lahan yang berlaku saat ini sekitar awal tahun 1990-an, dengan menetapkan masa sewa 40 tahun untuk lahan pusat perbelanjaan, 50 tahun untuk properti industri dan perkantoran, serta 70 tahun untuk bangunan hunian.

Menurut perkiraan Andrew Chan, Kepala Layanan Penilaian dan Konsultasi China Raya di Cushman & Wakefield, jumlah properti non-hunian yang masa sewanya sudah melewati separuh jalan atau lebih, atau tinggal sekitar 20 tahun atau kurang, nilainya mencapai 1 triliun yuan, sekitar Rp 2.646,14 triliun.

Baca Juga: AS Lelang 32,8 Juta Hektare Wilayah Teluk Meksiko untuk Eksplorasi Migas

Menurut perkiraan dari perusahaan konsultan properti CBRE Group Inc., pada tahun 2030, sekitar 30 juta meter persegi atau 3.000 hektare ruang perkantoran dan ritel di 18 kota besar China akan memiliki sisa masa hak penggunaan lahan kurang dari 20 tahun.

Angka tersebut hanya mencakup properti dengan kepemilikan tunggal. Alhasil, kemungkinan besar jumlah total yang sebenarnya lebih besar daripada angka tersebut.

Situasi ini menjadi masalah besar bagi para pengembang dan dana investasi global yang sebelumnya berbondong-bondong menanamkan modal di sektor properti di China.

Bloomberg memberitakan, menurut sumber yang mengetahui masalah ini, sejumlah pengembang mengalami kesulitan menjual aset tertentu akibat sisa masa sewa yang kian menipis. Termasuk di antaranya Parkview Group Ltd. dan New World Development Co.

Menurut sumber yang mengetahui masalah ini, Parkview telah berupaya menjual sebuah pusat perbelanjaan di Beijing yang terdampak oleh masalah pendeknya sisa masa hak penggunaan lahan, termasuk satu bagian lahan yang sisa masa sewanya kurang dari satu dekade.

Baca Juga: Inflasi India Naik Jadi 4,45% pada Juli, Tembus Target Bank Sentral

Hal tersebut mendorong konglomerasi real estat Hong Kong tersebut menjajaki berbagai opsi, termasuk menawarkan sebagian kepemilikan properti Parkview Green kepada pembeli.

Menurut perusahaan konsultan Jones Lang LaSalle Inc., perusahaan asuransi dan pengembang lokal juga biasanya mensyaratkan sisa masa hak penggunaan lahan lebih dari dua dekade sebelum mereka bersedia melakukan kesepakatan.

Menurut sumber, beberapa calon investor mengantisipasi skenario terburuk bagi properti yang nilainya cenderung turun seiring dengan semakin pendeknya sisa masa sewa. Ini memicu penawaran harga yang sangat rendah untuk sejumlah bangunan, sehingga semakin menekan harga pasar secara keseluruhan.

Nilai properti perkantoran di beberapa kota besar telah anjlok lebih dari 40% dari puncaknya. Sementara banyak pengembang telah mengalami gagal bayar utang dengan total nilai sekitar US$ 130 miliar.

"Ketidakpastian kebijakan terkait pembaruan hak sewa telah menjatuhkan nilai taksasi properti komersial, menghambat penggalangan dana, dan mengganggu transaksi," ujar Song Hongwei, Direktur Riset Tospur Real Estate Consulting Co, seperti dikutip Bloomberg, Rabu (12/8/2026).

Baca Juga: Bank of America Siapkan US$250 Miliar untuk Infrastruktur Digital dan Energi AS

Chan dari Cushman & Wakefield mengatakan, banyak bank tidak bersedia memperpanjang atau membiayai ulang pinjaman untuk properti yang sisa masa sewanya kurang dari satu dekade. Ini berisiko menimbulkan masalah sistemik jika persoalan tersebut terus berlanjut.

Otoritas di Tiongkok mulai menaruh perhatian serius terhadap masalah ini. Dalam beberapa minggu terakhir, pejabat pemerintah daerah Shanghai telah menyebarluaskan pedoman mengenai pembaruan sewa, yang merinci ketentuan serta biaya perpanjangan masa sewa. Langkah ini menyusul kebijakan serupa yang sebelumnya diterapkan di Guangzhou pada awal tahun ini.

Shanghai dan Guangzhou sama-sama mengusulkan biaya sewa minimal 70% dari tolok ukur yang relevan, dengan opsi pembayaran yang berpotensi dicicil selama lebih dari satu tahun. Sejumlah wilayah lain, termasuk kota Xiamen di selatan dan sebuah distrik di kota Hangzhou di timur, juga telah mengeluarkan aturan serupa untuk lahan penggunaan industri, meskipun tanpa rincian yang mendalam.

Langkah-langkah tersebut diharapkan dapat memberikan kepastian bagi pasar properti yang tengah berupaya bangkit, sekaligus meyakinkan investor aset mereka tidak akan kehilangan nilainya akibat berakhirnya masa sewa. "Kini, kondisinya siap untuk membaik," ujar Song.

Baca Juga: Korea Utara Kembali Uji Rudal Balistik Jelang Latihan Militer AS-Korea Selatan

Meskipun para pejabat di China daratan akhirnya mulai menangani kekhawatiran terkait masa sewa lahan yang akan berakhir, menurut sumber, beberapa investor dan pemilik properti masih mengharapkan kesepakatan yang lebih baik.

Peluang terbaik bagi pemilik properti untuk mendapatkan diskon yang lebih besar mungkin muncul hanya jika pemerintah pusat di Beijing menerbitkan kebijakan berskala nasional.

Kementerian Sumber Daya Alam, lembaga yang mengatur urusan pertanahan di China, serta pemerintah kota Shanghai tidak menanggapi permintaan komentar. Perwakilan dari Parkview dan New World juga tidak memberikan tanggapan atas permintaan komentar.