Kebutuhan akan tingkat hunian sementara yang semakin meningkat menjadi pasar yang cukup menarik untuk digarap. Saat ini ada beberapa tawaran kemitraan untuk menjadi investor hotel dari pengelola hotel berbintang di Indonesia. Hotel bisnis yang biasa disebut hotel bujet (budget hotel) menjadi salah satu bisnis yang berkibar beberapa tahun terakhir. Para pemain di ceruk pasar ini kian banyak. Perusahaan properti besar juga berbondong-bondong menggarap lahan bisnis ini lantaran modal yang dibutuhkan relatif kecil dan tak membutuhkan lahan terlalu luas. Apalagi, tingkat hunian hotel bertarif murah ini bertahan di atas 70%, jauh lebih tinggi ketimbang hotel bintang empat dan lima sekalipun. Lihat saja, saat menjelang liburan, susah mendapatkan kamar di hotel jenis ini. Paling aman memang memesan jauh-jauh hari. Guido Andriano, Direktur Pemasaran PT Grahawita Santika, operator Hotel Santika, Amaris Hotel, dan The Royal Collection (Grup Santika) menjelaskan, tingkat hunian rata-rata untuk di Amaris Hotel Jakarta bisa mencapai 90% setiap hari. Bandingkan dengan Hotel Santika yang “hanya” mencapai 80% tiap hari. Moedjianto S Tjahjono, Presiden Direktur PT Intiland Infinita, pengelola Whiz Hotel, juga mengakui, tingkat hunian Whiz Hotel rata-rata bisa mencapai 70% per bulan. Tahun ini Intiland berharap ada peningkatan tingkat hunian menjadi 75%. Lantaran prospek bisnis yang menarik ini, pemain hotel bujet gencar berekspansi. Intiland, ambil contoh, menargetkan jumlah hotel kelolaan hingga 60 unit pada 2015 nanti. Rata-rata kapasitas tiap hotel bisa mencapai 100 kamar - 130 kamar. PT Grahawita Santika juga berencana menambah empat hotel lagi, dari empat hotel yang baru diresmikan sampai paruh pertama tahun ini. Saat ini, anak usaha Kompas Gramedia (KG) ini telah mengoperasikan 15 Amaris Hotel, 12 Hotel Santika, enam Hotel Santika Premiere, dan tiga The Royal Collections. Tidak tanggung-tanggung, tahun 2012 nanti Grup Santika berencana menambah 12 hotel baru. Perinciannya, lima Amaris Hotel dan tujuh hotel Santika. Meski begitu, Guido yakin, penambahan jumlah hotel tersebut tak akan mengurangi tingkat hunian hotel yang sudah ada. Sebab, sampai saat ini, permintaan selalu ada.Nanda Widya, Presiden Direktur PT Metropolitan Land Tbk, mengangguk setuju. Dengan membawa bendera Hotel Horison, Metland bakal lebih serius menggarap bisnis hotel ini. Meski saat ini lewat anak usahanya, PT Metropolitan Golden Management (MGM), Metland baru mengelola 10 hotel, hingga akhir tahun nanti mereka menargetkan jumlah hotel di bawah naungan MGM bertambah menjadi 14 hotel.Metland juga telah merancang ekspansi tahun 2012. Setidaknya, mereka bakal membuka 16 hotel baru di beberapa daerah. Targetnya tak cuma beberapa kota di pulau Jawa, tapi juga di luar Jawa. Target besar Metland adalah, di tahun 2015, mereka bakal mengelola 50 hotel. Aksi ekspansi beberapa perusahaan itu lebih mudah tercapai lantaran mereka menawarkan kerjasama dengan beberapa investor. Yang masuk kategori ini adalah mereka yang memiliki lahan cukup strategis di pusat kota, punya modal cukup besar, dan ingin menjadi pemilik hotel. Dengan menjadi mitra beberapa perusahaan pengelola hotel bujet, bisnis hotel ini jelas lebih terjamin. Seperti apa pola kemitraan pembangunan hotel bujet dengan beberapa operator itu? Gambaran berikut ini mungkin menarik Anda menjadi juragan hotel tanpa harus repot mengelola sendiri.• Kemitraan Grup SantikaSalah satu hotel yang telah menawarkan kemitraan membangun hotel bujet adalah Grup Santika. “Kami menawarkan membuka hotel, baik dengan brand Amaris Hotel maupun Hotel Santika,” ujar Guido. Syarat utama menjadi mitra adalah mempunyai lahan. Sekadar informasi, kebutuhan tanah untuk Amaris Hotel minimal 1.000 meter persegi (m²), sedangkan Hotel Santika seluas 1.000 m² - 1.500 m². Namun tidak sembarang lahan seluas itu layak menjadi lokasi hotel. Menurut Guido, lokasi sangat menentukan dalam bisnis ini. Jika ingin membuka Amaris Hotel, lokasi harus dekat dengan pusat keramaian. Sebab, tipe hotel bujet seperti Amaris Hotel tidak membutuhkan banyak fasilitas, seperti restoran atau tempat olahraga. “Jadi, kami harapkan tamu bisa terpenuhi kebutuhannya di luar hotel,” tandasnya. Konsep Amaris Hotel hanya sebagai tempat menginap. Lokasi yang cocok adalah di ibukota provinsi. Akses ke fasilitas umum juga cukup banyak.Berbeda dengan Hotel Santika yang bisa dibangun di kota kedua terbesar di provinsi. “Di luar Jawa, masih harus diperhatikan beberapa hal lagi,” kata Guido. Setelah memenuhi syarat kepemilikan tanah dan lokasi, mitra juga harus menyiapkan dana pembangunan hotel, sekaligus isinya. Nilai investasi tiap tipe berbeda (lihat tabel). Vivi Herlambang, Corporate Promotion Manager PT Grahawita Santika, menambahkan bahwa mitra harus menyiapkan dana paket awal yang terdiri dari perizinan pembangunan hotel dari pemerintah setempat, biaya teknisi, biaya konsultasi, dan biaya persiapan (pre opening). Biaya teknisi yang dimaksud adalah biaya untuk tata saluran air, gas, dan lainnya. Adapun biaya pre opening adalah biaya untuk membayar iklan, front office, dan lainnya. Setelah itu, baru antara pengelola dan mitra bisa menetapkan sistem bagi hasil. Vivi menjelaskan, total pendapatan yang diperoleh hotel akan dimasukkan pada rekening mitra. Tapi, mitra harus membayar biaya operasional hotel. Biasanya, porsi biaya ini memakan 50% - 60% dari total pendapatan. Selain biaya operasional, mitra harus membayar fee insentif. “Nilainya tergantung negosiasi antara pengelola dengan mitra pada awal kerja sama,” tandas Vivi. Nilainya tergantung pada jenis hotel yang dipilih dan besar kecil kota lokasi. Meski sistem keuangan berada di tangan rekening mitra, menurut Guido, seluruh kegiatan operasional dijalankan oleh Grahawita. Mitra tidak perlu ikut. “Manajemen akan kami atur semuanya,” papar dia. Dengan pola kerja sama seperti ini, Vivi memperkirakan, mitra yang memiliki Amaris Hotel bisa balik modal selama tiga hingga lima tahun. Adapun mitra Hotel Santika bisa balik modal tujuh tahun. • Tawaran Whiz HotelWhiz Hotel juga menawarkan kemitraan menjadi pemilik hotel. Syaratnya, Anda harus mempunyai lahan seluas 1.000 m² - 1.500 m². Moedjianto mensyaratkan, lokasi lahan harus berada di area premium, seperti jantung kota atau pusat keramaian. “Yang penting semua orang lewat situ,” ujar dia. Intiland menawarkan beberapa skema kerja sama, dari yang paling sederhana berupa sewa lahan sampai kemitraan dengan Whiz Hotel sebagai operator hotel dan mitra sebagai penyedia dana. Menurut Moedjianto, dalam sistem sewa tanah, prinsipnya sama seperti sewa menyewa. Tapi, jika Whiz Hotel hanya sebagai operator, mitra harus menyiapkan dana kurang lebih Rp 50 miliar - Rp 70 miliar. Sebagian dana tersebut dipakai untuk membeli tanah, membangun hotel, interior, dan modal pembukaan awal. “Sekitar 70% dari dana tersebut terpakai untuk keperluan itu,” tutur Moedjianto. Lalu, sekitar Rp 1 miliar - Rp 2 miliar biasanya akan digunakan sebagai modal kerja awal, dan sisanya untuk biaya lain-lain. Moedjianto memperkirakan, dengan modal segede itu mitra bisa balik modal selama delapan tahun. Syaratnya, tingkat hunian hotel rata-rata bisa mencapai 70% dan harga jual per kamar antara Rp 300.000 - Rp 500.000. Sekadar informasi, rata-rata kapasitas kamar Whiz Hotel 120 kamar - 150 kamar. Menurut Moedjianto, setelah biaya operasional terpenuhi, mitra juga harus membayar fee ke Whiz Hotel. “Porsinya sebanyak 12% - 15% dari total laba usaha,” ujar dia. Sisanya masuk ke brankas mitra. Tapi hal lain yang perlu diingat, mitra harus mau mengeluarkan modal untuk memperbaiki hotel setiap 10 tahun.• Tawaran MGMMetland menawarkan empat paket pilihan menjadi juragan hotel: Horison Hotel sekelas bintang tiga dan empat, Gren Horison Hotel (bintang lima), hotel bujet dengan nama Red Dot Hotel dan @HOM Hotel, atau Anda bisa juga memilih Aziza Hotel jika Anda ingin pengelolaan hotel secara syariah.Katakanlah pilihan jatuh ke tipe hotel bujet, ada beberapa perbedaan. Red Dot Hotel dilengkapi fasilitas ruang pertemuan sedangkan @HOM Hotel minus ruangan ini.Lokasi tetap menjadi syarat awal menjadi mitra. MGM bakal melihat kelayakan lokasi yang ditawarkan mitra, apakah dekat dengan target pasar, yakni kalangan pebisnis atau tidak. Ambil contoh, @HOM Hotel Tambun dekat dengan kawasan industri. “Ini menjadi syarat penting,” ucap Basari Bachri, Direktur Operasi PT Metropolitan Golden Management.Lokasi juga bisa berupa lahan kosong atau bangunan, entah status sewa atau milik sendiri. Namun, MGM menyarankan agar status properti yang bakal dirombak menjadi hotel merupakan milik sendiri supaya mitra tidak terbebani sewa.Setelah lahan beres, tahap berikutnya mitra mengeluarkan dana untuk pembangunan hotel. Misalnya, untuk pembuatan hotel bujet, gambaran biayanya sekitar Rp 350 juta per kamar. Agar ekonomis, MGM menyarankan minimal kapasitasnya 100 kamar atau butuh sekitar Rp 35 miliar.Semua urusan pengelolaan dan promosi hotel bakal digarap MGM. Meski begitu, mitra boleh memberi masukan. Misalnya, bagaimana membuat penataan hotel lebih berkelas dan tidak tampak ketinggalan zaman. Mitra juga boleh urun rembuk soal rancang bangun gedung. MGM memperkirakan, balik modal mitra pemilik @HOM Hotel bisa tercapai dalam empat tahun, asalkan tingkat hunian hotel rata-rata 70% dan kapasitas minimal 70 kamar. “Sudah masuk hitungan bisnis,” kata Anhar Sudrajat, Direktur Pengembangan Bisnis Metland.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News

Editor: Tri Adi