JAKARTA. Terhitung 30 Mei nanti, pemerintah akan menurunkan batas bawah pajak barang sangat mewah. Kebijkan tersebut berpotensi memukul kinerja emiten sektor properti.

Awalnya, pajak barang sangat mewah dikenakan untuk properti dengan harga di atas Rp 10 miliar, apartemen berukuran di atas 400 meter persegi (m²), serta rumah lebih dari 500 m². Tapi, dalam ketentuan yang baru, PPh 22 atau pajak pendapatan untuk barang super mewah, batas kategori barang sangat mewah turun menjadi Rp 5 miliar. Ukuran apartemen dan rumah juga turun masing-masing menjadi 150 m² dan 400 m².

Dalam riset bertanggal 10 Mei lalu, analis Mandiri Sekuritas, Liliana S. Bambang, menuliskan, pengaruh aturan PPh 22 ini cenderung kecil terhadap emiten properti lantaran tambahan pajaknya hanya 5% terhadap harga rumah atau apartemen. Tapi, penurunan batas pajak itu bisa berdampak buruk bagi sektor properti. Maklum, rumah dengan harga di bawah Rp 5 miliar bisa terkena pajak penjualan barang mewah (PPnBM). Saat ini, PPnBM berlaku senilai 20% untuk rumah seluas lebih 350 m² dan apartemen di atas 150 m².

Apalagi, PPnBM akan dikenakan pada rumah dengan harga di atas Rp 3 miliar atau Rp 4 miliar. Bila pemerintah mengenakan pajak barang mewah untuk harga di atas Rp 3 miliar tentu akan membuat emiten properti kian terpuruk. "Perusahaan properti kesulitan memasarkan produknya," ujar dia.

Batas PPnBM

Analis BNI Securities Thendra Crisnanda menghitung, rata-rata portofolio penjualan properti emiten berkisar di harga Rp 1,5 miliar sampai Rp 3 miliar. Kalau batas PPnBM di atas Rp 5 miliar, dampak ke sektor properti tak signifikan.

Namun, menurut Thendra, tetap ada emiten yang memiliki portofolio produk dengan harga jual di atas Rp 5 miliar. Emiten tersebut seperti PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR), dan PT Intiland Development Tbk (DILD). "Bagi emiten yang mempunyai penjualan di atas Rp 5 miliar, kebijakan ini bakal menimbulkan potensi perlambatan penjualan," ujar Thendra kepada KONTAN, Senin (11/5).

Makanya, perusahaan properti perlu mengatur ulang strategi untuk menyiasati hal tersebut. PWON misalnya, akan menggenjot pendapatan yang berasal dari pendapatan berulang (recurring income). Pendapatan berulang ini berasal dari operasional pusat perbelanjaan ritel Tunjungan Plaza V dan hotel Four Points di Superblok Tunjungan City, Ascott service apartment di kawasan Supermal Pakuwon Indah dan Sheraton Hotel di Gandaria City.

Kontribusi lain datang dari PT Pakuwon Permai. Anak usaha PWON ini memiliki tiga pusat perbelanjaan ritel, yaitu Blok M Plaza di Jakarta, Supermal Pakuwon Indah dan Royal Plaza di Surabaya.

Strategi lain adalah melakukan penjualan ke investor strategis. Cara tersebut telah dilakukan oleh PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK). Berkat strategi tersebut, emiten ini pada kuartal I-2015 berhasil mengantongi 51% dari target marketing sales tahun ini yakni sekitar Rp 1,27 triliun. LPCK menargetkan bisa mengantongi marketing sales Rp 2,5 triliun.

Rinciannya, sebesar Rp 1 triliun dari kawasan Cikarang, lalu sebesar Rp 1 triliun berasal dari Orange County, dan sisa Rp 500 miliar dari proyek kerjasama operasi (KSO). LPCK menjual properti ke investor strategis terutama dari Jepang.

Thendra mencermati, sektor properti tengah menghadapi tantangan perlambatan ekonomi. Kondisi ini mengerem daya beli masyarakat serta menurunkan persepsi investor terhadap properti.

Liliana menambahkan, penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) rate pun tak mampu mengerek kondisi perlambatan yang dialami sektor properti. Kebijakan pajak yang lebih keras tentunya akan semakin memperlambat sektor properti dan perekonomian. "Kami menilai bahwa terdapat overhang pada sektor properti hingga adanya kepastian tentang PPnBM," ujar dia.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News

Editor: Yudho Winarto