JAKARTA. Beleid Bank Indonesia (BI rate) menghadang pertumbuhan bisnis emiten properti. BI membuat aturan anyar tentang pembiayaan maksimal alias rasio loan to value (LTV) kredit properti. BI hanya boleh menyalurkan kredit kepemilikan rumah (KPR) untuk rumah sudah seutuhnya jadi, terutama untuk rumah kedua dan seterusnya.

Para analis memperkirakan, emiten properti yang paling banyak terkena dampak aturan ini adalah emiten dengan eksposur pendapatan berkelanjutan (recurring income) rendah. Edward Tanuwijaya, Analis DBS Vickers Securities dalam risetnya menyebutkan, emiten yang banyak menjual rumah dan apartemen akan melambat.

Seperti, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) berpotensi kena imbas aturan anyar dari BI. Sebab, Profil pembeli produk BSDE 50% menggunakan fasilitas KPR. Sementara, porsi recurring income BSDE hanya 14% dari total pendapatan. Risiko sama dialami PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI). Recurring income ASRI sangat kecil sekitar 5%.

Padahal menurut Edward, porsi recurring income ini bakal banyak membantu menjaga penurunan pra penjualan atau marketing sales dari penjualan perumahan. "Kami menyukai Summarecon Agung Tbk (SMRA) karena posisi recurring income yang cukup tinggi dan eksposure pendanaan dari kreditnya lebih kecil," kata dia.

Sebagian besar pembiayaan rumah SMRA menggunakan cash installment. Sementara recurring incomenya lebih dari 25% terhadap pendapatan.Analis Ciptadana Securities, Triwira Tjandra, pun sepakat, emiten dengan reccuring income yang cukup tinggi akan menolong emiten properti. Seperti PT Sentul City Tbk (BKSL) yang akan mengoperasikan Junggle Land.

Menurut Analis Batavia Prosperindo Sekuritas, Steven Gunawan, dampak sangat besar terasa pada pengembang kecil. Seperti, PT Intiland Development Tbk (DILD), PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) dan PT Cowell Development Tbk (COWL). Produk emiten ini untuk menengah ke bawah yang memiliki porsi pembiayaan kredit cukup besar.

Sementara, pengembang besar seperti BSDE dan ASRI masih akan tertolong dengan segmentasi penjualan kelas menengah ke atas. Posisi kas yang cukup besar juga akan membantu likuiditas emiten untuk berekspansi di saat marketing sales mulai seret. "BSDE kasnya masih besar. Jadi walaupun akan terimbas, BSDE masih cenderung defensif dibanding yang lain," jelasnya.

Marketing sales turun

Dampak dari kebijakan ini akan terlihat pada marketing sales di kuartal IV. Steven memperkirakan, capaian marketing sales setelah kebijakan ini akan melambat paling tidak selama tiga bulan ke depan.

Triwira menambahkan, emiten jug membutuhkan pendanaan yang kuat agar tetap bisa berekspansi. Sebab, jika hanya mengandalkan recurring income tidak akan maksimal. Sebab, margin laba bersih lebih kecil dibandingkan penjualan residential atau high rise.

Dia memperkirakan akan ada perlambatan pertumbuhan emiten properti di tahun depan sekitar 10%. Imbas dari kebijakan tersebut memang baru terasa di pendapatan dan laba bersih tahun depan. Pasalnya, pendapatan emiten properti tahun ini berasal dari pra penjualan di tahun 2012 lalu. "Tahun lalu, marketing sales emiten properti masih on track jadi pendapatan dan laba bersih tahun ini masih tumbuh bagus," kata dia.

Steven memperkirakan, ada perlambatan pertumbuhan di 2014 10%-15%. Sementara tahun ini, kinerja emiten properti bisa tumbuh 20%-30%. Steven menyukai BSDE, ASRI, dan KIJA karena kas kuat sehingga bisa bertahan di tengah sentimen negatif. 

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News

Editor: Avanty Nurdiana