KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Saham emiten properti tercatat masih lesu sejak awal tahun 2026. Pada akhir perdagangan Kamis (18/6/2026), IDX Properties and Real Estate tercatat terkoreksi 36,08% sejak awal tahun alias year to date (YTD). Kinerjanya menjadi yang paling rendah di antara indeks sektoral lain.

Sebagai perbandingan, melansir data BEI, IDXPROPERT naik 54,98% YTD di akhir perdagangan tahun 2025. Dalam 3 tahun terakhir, kenaikan indeks ini mencapai 64,91%.

Namun, saham sejumlah emiten properti besar tampak tak bergerak secara positif bahkan sejak 3 tahun belakangan.

Baca Juga: OJK Tetapkan Calon Direksi Baru BEI, Siap Lanjutkan Reformasi Pasar Modal  

Melansir RTI, saham PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) turun 20,42% YTD dan terkoreksi 46,67% dalam tiga tahun terakhir. PT Ciputra Development Tbk (CTRA) sahamnya turun 31,93% YTD dan turun 39,57% dalam tiga tahun belakangan.

Saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) turun 34,25% YTD dan minus 36,70% dalam tiga tahun terakhir. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) turun 23,67% YTD dan terkoreksi 43,91% selama tiga tahun.

Ester Mulyani, Investment Analyst Infovesta Kapital Advisori mengatakan, longsornya kinerja saham emiten properti di tahun 2026 ini merupakan pembalikan dari euforia 2025 yang kala itu ada lima kali pemangkas BI-Rate ke 4,75%. 

Lonjakan indeks tahun 2025 juga banyak digerakkan saham spekulatif, seperti PT Trimitra Prawara Goldland Tbk (ATAP) dan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (BUVA) dengan free float kecil dan likuiditas tipis. Artinya, penyetir indeks bukan emiten berfundamental kuat, melainkan dari saham spekulatif.  

“Kemudian, saham itu pun menjadi yang terkoreksi paling dalam sepanjang 2026, dengan tertekannya IHSG akibat freeze indeks MSCI, pelemahan rupiah yang sempat tembus Rp 18.000 per dolar AS, perang AS-Iran, dan kenaikan bunga BI,” ujarnya kepada Kontan, Kamis (18/6/2026).

Sebagai informasi, Bank Indonesia (BI) sudah menaikkan suku bunga sebanyak tiga kali hingga ke level 5,75% di Juni 2026.

Ester bilang, pemberat utama IDXPROPERT di tahun ini adalah saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dan PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK), karena bobot kapitalisasinya mendominasi indeks.

Sementara, saham emiten properti berfundamental bagus bisa dibilang "diam" selama tiga tahun terakhir karena de-rating struktural sejak 2020. 

“Pasar mendiskon ketidakpastian monetisasi land bank, ditambah bunga tinggi dan daya beli yang lemah,” ungkapnya.

Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas (IPOT), David Kurniawan mengatakan, penurunan saham sektor properti dipicu aksi rotasi modal asing dan tekanan kurs rupiah yang melemah ke Rp 17.762 per dolar AS.

“Sentimen pemberatnya adalah yang memiliki beban utang obligasi valas (dolar AS) tinggi serta risiko restrukturisasi utang,” ujarnya kepada Kontan, Kamis.

Baca Juga: Masuk Era Suku Bunga Tinggi, Intip Prospek Saham Bank Woori Saudara (SDRA)

Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI) Muhammad Wafi mengatakan, IDX Properties turun sejak awal tahun karena sentiment-driven dan koreksi teknikal setelah rally di awal tahun. 

Sentimen pemberat kinerja mereka berasal dari debt to equity ratio (DER) tinggi, discount to NAV melebar, dan katalis re-rating yang belum muncul dalam tiga tahun terakhir.

“Pemberat indeks di tahun ini berasal dari saham BSDE, CTRA, dan SMRA,” ujarnya kepada Kontan, Kamis (18/6/2026).

Ester berpandangan, naiknya suku bunga BI ke 5,75% bisa berimplikasi negatif jangka pendek, karena menegaskan suku bunga tinggi lebih lama. 

Hal ini mengakibatkan masyarakat akan menahan untuk mengambil KPR dan perbankan akan semakin ketat untuk memberikan pembiayaan mereka. 

Seandainya BI menahan atau memangkas suku bunga pada RDG Juni 2026 ini, sentimen ke emiten properti mungkin akan lebih positif. 

“Valuasi sektor properti masih murah sehingga risk-reward atraktif, tapi rerating berkelanjutan kemungkinan baru terjadi bila bunga berbalik turun dan daya beli pulih secara nyata,” katanya.

Di tahun 2026, sentimen positif bisa berasal dari kebijakan PPN DTP 100% sampai 2027 dan valuasi murah. Sedangkan, sentimen negatif sektor ini adalah beban bunga yang akan menggerus laba, pelemahan daya beli masyarakat menengah-bawah, dan risiko outflow asing akibat kebijakan yang penuh ketidakpastian.

David melihat, pasca kenaikan suku bunga ke 5,75%, sektor kawasan industri tetap solid ditopang tingginya permintaan lahan untuk data center, logistik EV, dan relokasi pabrik. Pelemahan rupiah justru menguntungkan emiten properti sektor kawasan industri, karena pendapatan sewa dari penyewa (tenant) asing berbasis dolar AS.

“Kenaikan suku bunga BI lebih menahan laju KPR residensial dalam jangka pendek. Namun, investasi asing (PMA) di kawasan industri minim dampak karena menggunakan pendanaan global,” tuturnya.

Wafi menuturkan, dengan BI Rate di 5,75%, tekanan pada emiten dengan utang tinggi menjadi semakin besar, beban bunga naik, permintaan KPR tertekan. 

Relief rally jangka pendek masih mungkin, karena harga sahamnya sudah priced in, tetapi rerating butuh bukti raihan pendapatan prapenjualan (marketing sales) dan penyerapan KPR. 

“Sentimen positif bisa dari insentif PPN DTP dan pipeline proyek di kuartal II. Sementara, sentimen negatif berasal dari rupiah lemah dan foreign outflow yang berlanjut,” ungkapnya.

Wafi menyarankan investor untuk memilih emiten properti dengan pendapatan berulang (recurring income) kuat dan DER terkontrol, serta menghindari pure-play residential dengan DER kurang dari 2x. David merekomendasikan beli untuk PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA).

Sementara, Ester melihat, saham KIJA masih menarik untuk dicermati di sektor properti pada era suku bunga tinggi karena bertumpu pada permintaan industri, bukan residensial, sehingga relatif lebih terlindung dari sensitivitas bunga KPR. 

“Dari valuasi, saham KIJA tergolong paling menarik di antara emiten kawasan industri dengan price to earning ratio (PER) di bawah 10 kali dan price to book value (PBV) di bawah 1 kali,” paparnya.

Ester melihat, saham KIJA berpotensi melanjutkan penguatan menuju area Rp 220 - Rp 230 per saham, dengan target harga jangka menengah di kisaran Rp 250 - Rp 260 per saham.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News