Jatuh Tempo Utang Jumbo Pemilik Properti

KONTAN.CO.ID - NEW YORK. Utang jatuh tempo pemilik properti di Amerika Serikat menggunung. Pemilik gedung perkantoran, kompleks apartemen dan real estat komersial lainnya, diperkirakan memiliki utang jatuh tempo hingga akhir tahun depan US$ 1,5 triliun.

Dalam riset Jones Lang LaSalle Inc dikutip Bloomberg, seperempat dari pinjaman tersebut kemungkinan kesulitan untuk dibiayai kembali. Pasalnya, nilai bangunan secara umum turun, sementara suku bunga lebih tinggi meningkatkan biaya pendanaan pemilik properti.

Penilaian yang lebih rendah tersebut membuat pemilik gedung lebih sulit untuk meminjam lebih banyak. Sehingga banyak pemilik properti harus meningkatkan modal guna mengamankan utang baru atau memperluas fasilitas yang sudah ada.

"Gedung apartemen berkontribusi sekitar 40% dari utang jatuh tempo yang harus dibiayai kembali," kata Matthew McAuley, direktur penelitian Jones Lang LaSalle. Banyak pemilik aset di AS yang dikenal sebagai multifamily membeli properti mereka menggunakan pinjaman bunga mengambang dengan tenor tiga tahun.

Semenjak kenaikan bunga sebagian besar mereka mendapat banyak tantangan karena harus mengamankan ekuitas tambahan. "Meningkatnya biaya asuransi dan turunnya nilai aset memperparah kondisi, menyebabkan sekitar US$ 95 miliar properti AS kesulitan atau berisiko," menurut data dikumpulkan MSCI Real Assets.

Harus suntik modal

Catie McKee, direktur dan kepala perdagangan sekuritas hipotek komersial Taconic Capital Advisors menjelaskan, sebagian besar multifamily sedang terpuruk saat ini. "Banyak ekuitas yang hilang, tetapi kelas aset yang dimiliki cukup tangguh dari waktu ke waktu. Itu dapat dijamin dan hanya perlu suntikan modal," ujar dia.

Tingginya utang jatuh tempo merupakan masalah bagi Wall Street setelah banyak pinjaman suku bunga mengambang di pasar obligasi pinjaman beragunan real estat komersial. Meski begitu, masalah di pasar real estat komersial tidak dilihat investor sebagai masalah sistemik bagi bank.

Menanggapi biaya pinjaman yang lebih tinggi, pemberi pinjaman CRE CLO memodifikasi pinjaman untuk membantu peminjam agar tetap bertahan hingga suku bunga turun. CRE CLO memberi suntikan ekuitas tambahan atau utang junior seperti pinjaman mezzanine.

Sementara beberapa pemberi pinjaman tradisional memilih menyelesaikan pinjaman bermasalah. "Kali ini bank tidak akan mengambilalih aset jika perusahaan membuat rencana bisnis baru dan mendapat jalan keluar," ujar McAuley.