KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Proses penyaluran kredit kepemilikan rumah (KPR) PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) tengah disorot. Hal itu seiring munculnya hasil pemeriksaan Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) yang menemukan potensi kerugian negara sebesar Rp 1,33 triliun dari persoalan KPR di bank pelat merah tersebut.

Jika melihat laporan BTN pada kuartal I-2026, kualitas aset BTN untuk KPR nonsubsidi memang tampak buruk. Rasio kredit bermasalah atau non-performing loan (NPL) KPR nonsubsidi memang cukup tinggi.

Secara total, outstanding KPR BTN per Maret 2026 mencapai Rp 306,11 triliun. Rinciannya, sebesar Rp 193,55 triliun merupakan KPR subsidi dan sebesar Rp 112,56 triliun KPR komersial.

BNI Menanggapi Aksi Demonstrasi di Pematang Siantar

Jumlah KPR bermasalah di bank ini mencapai Rp 8,51 triliun atau dengan rasio 2,78% dari total outstanding KPR. Angka ini masih dalam batas aman menurut ketentuan regulator, yakni dengan ambang batas 5%.

Namun, bila dibedah lebih dalam, rasio NPL untuk KPR komersial sudah tidak berada di level sehat, yakni mencapai 5,2%, naik dari 4,9% pada Maret 2025. Artinya, nilai KPR nonsubsidi yang bermasalah di BTN mencapai Rp 5,8 triliun. Angka ini bertambah sekitar Rp 570 miliar hanya dalam waktu setahun terakhir.

Adapun NPL KPR subsidi BTN per Maret 2026 tercatat sebesar Rp 2,7 triliun atau 1,4% dari total portofolio KPR di segmen tersebut. Ini membaik dari Maret tahun sebelumnya yang memiliki rasio NPL sebesar 1,8%.

Baca Juga: BTN Angkat Bicara Soal Dugaan Korupsi KPR PT BAS, Simak Penjelasannya

Sebelumnya, Direktur Manajemen Risiko BTN Setiyo Wibowo menyebut NPL KPR nonsubsidi tinggi karena adanya tekanan di segmen ini akibat sejumlah faktor makro. Ada beberapa tantangan dalam penyaluran KPR mulai dari likuiditas yang relatif ketat, suku bunga masih tinggi, hingga dinamika daya beli masyarakat, klaim Setiyo.

Sementara itu, jumlah NPL KPR industri perbankan per Maret 2026 tercatat mencapai Rp 26,95 triliun atau 3,21% dari total outstanding KPR. Angka ini naik dari Rp 23,56 triliun pada Maret 2025 dengan rasio 2,93%. Artinya, BTN menyumbang 31,5% dari total NPL KPR industri.

BPK sebelumnya menemukan potensi kerugian dengan total nilai mencapai Rp 1,33 triliun dari pemeriksaan atas pendapatan, biaya, dan investasi pada Bank Tabungan Negara (BTN) pada semester II-2025.

Menurut Ikhtisar Hasil Pemeriksaan Semester (IHPS) II-2025 yang dikutip Jumat (5/6/2026), temuan BPK menunjukkan kelemahan monitoring pengawasan dokumen kredit dan ketidakhati-hatian atas pengelolaan KPR BTN.

Secara rinci, terdapat lima poin yang disoroti BPK. Pertama, terdapat sertifikat kepemilikan rumah yang belum selesai atau berada di pihak ketiga lainnya, antara lain developer, notaris, Badan Pertanahan Nasional (BPN), dan bank lain. Kedua, terdapat sertifikat kepemilikan rumah yang tidak diketahui keberadaannya.

Ketiga, terdapat indikasi 1.215 debitur KPR pinjam nama alias joki dengan pembayaran angsuran dibiayai oleh PT Bumi Artha Sedayu (BAS) dengan outstanding kredit mencapai Rp 628,45 miliar. PT BAS merupakan pengembang perumahan Citra Swarna Grande dan Kartika Residence di Karawang yang kini masuk dalam penyelidikan Kejaksaan Negeri Karawang.

Baca Juga: KPR Lelang Rumah BTN: Tawarkan 10.000 Unit dengan Bunga Fixed 5%

Keempat, BTN disebut tak mengimplementasikan klausul buyback guarantee atas pemberian fasilitas program KPR Simple. Klausul ini merupakan perjanjian antara bank dan pengembang yang mewajibkan pengembang untuk melunasi sisa utang KPR atau membeli kembali unit properti jika nasabah gagal membayar cicilan atau terjadi kredit macet.

Terakhir, terdapat dokumen administrasi persetujuan KPR yang dibuat oleh developer dan data profil debitur yang tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya.

Dari lima poin itu, BPK menghitung BTN berpotensi mengalami kerugian sebesar Rp 707,18 miliar atas proses penyelesaian sertifikat rumah yang berlarut-larut. Lalu terdapat potensi kerugian sebesar Rp 628,45 miliar atas kasus 1.215 debitur KPR pinjam nama pada PT BAS.

Untuk itu, BPK merekomendasikan kepada Direktur Utama BTN untuk memperkuat upaya penyelamatan KPR, mengevaluasi dan memperbaiki kebijakan penyaluran kredit melalui program KPR Simple, serta melakukan investigasi atas penyaluran kredit perumahan yang dikelola PT BAS. Selain itu, BPK meminta Dewan Komisaris BTN melakukan pemantauan berkala terhadap penyelesaian sertifikat kepemilikan debitur KPR.

Kelemahan Bank 

Skandal KPR BTN yang melibatkan PT BAS kini sudah masuk tahap penyidikan di Kejaksaan Negeri (Kejari) Karawang. Melansir Warta Kota, penyidik tak hanya menemukan dugaan pelanggaran dari pihak developer, tetapi juga adanya kelemahan monitoring, pengawasan dokumen kredit, dan ketidakhati-hatian dalam pengelolaan KPR oleh BTN Karawang.

Dari sisi PT BAS selaku pengembang Citra Swarna Grande dan Kartika Residence, ditemukan dugaan manipulasi data pengajuan KPR BTN. Caranya antara lain menggunakan "joki" atas persetujuan direktur utama pengembang, membuat tim khusus untuk menyusun dan mengedit dokumen palsu, serta memalsukan berkas persetujuan kredit. Perusahaan juga diduga bekerja sama dengan HRD untuk membuat kartu identitas karyawan palsu guna melancarkan pengajuan KPR.

Dari sisi BTN, ditemukan indikasi kelonggaran prosedur. Beberapa di antaranya adalah proses akad kredit yang tidak sesuai aturan, pelanggaran ketentuan loan to value (LTV), serta penilaian kredit yang tidak benar-benar berbasis pada kondisi agunan.

Baca Juga: BTN Gandeng Pinhome Hadirkan KPR Digital

Proses verifikasi calon debitur juga dinilai lemah karena terlalu mengandalkan credit scoring, termasuk untuk KPR bernilai di atas Rp 1 miliar. Verifikasi lebih banyak dilakukan lewat telepon dibandingkan pengecekan langsung di lapangan.

Selain itu, klausul buyback tidak ditegakkan BTN Karawang secara tegas meski syaratnya terpenuhi, seperti sertifikat yang belum dipecah dan rumah yang belum selesai dibangun. Ada juga dugaan penyampaian data debitur bermasalah dari BTN ke PT BAS dilakukan secara informal lewat grup WhatsApp, bukan melalui jalur resmi.

Kepala Kejari Karawang, Dedy Irwan Virantama, menyebut dari penyidikan ditemukan bahwa KPR pinjam nama itu diberikan antara lain kepada orang-orang yang secara profil keuangan tidak layak mendapatkan kredit, seperti tukang parkir, pengemudi ojek, hingga individu tanpa pekerjaan tetap.

Terkait hal ini, Sekretaris Perusahaan BTN Ramon Armando mengatakan pada dasarnya BTN mengambil posisi yang proaktif dalam mendorong penegakan hukum pada kasus tersebut.

Kejari Karawang telah melakukan penggeledahan terhadap sejumlah lokasi terkait dan memeriksa 91 orang saksi, yang meliputi 15 orang dari pihak BTN, 51 orang debitur, dan 26 orang dari pihak PT BAS. "Semua saksi dari pihak BTN yang diperiksa kooperatif membantu memberikan keterangan," jelas Ramon dalam keterangannya, Sabtu (24/5/2026).

Baca Juga: Rasio Kredit Bermasalah di Segmen KPR Non-Subsidi Meningkat pada Awal Tahun 2026

Sementara itu, Ekonom Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia Yusuf Rendy Manilet menilai sektor KPR memang memiliki celah fraud yang relatif besar, terutama pada proyek rumah tapak yang melibatkan developer sebagai pihak dominan dalam proses pengajuan kredit.

Menurut Yusuf, developer kerap berperan mulai dari mencari calon pembeli, menyiapkan dokumen, hingga menjadi penghubung dengan bank. Di sisi lain, pengembang bukan merupakan entitas yang diawasi langsung oleh regulator perbankan. "Pola seperti itu menciptakan ketimpangan informasi dan membuka ruang fraud yang cukup besar bila pengawasan internal bank tidak berjalan optimal," ujar Yusuf, Senin (25/5/2026).

Yusuf menambahkan, dampak terbesar dari fraud KPR bukan hanya potensi kerugian jangka pendek, tetapi juga terhadap kualitas aset perbankan. Sebab, kredit bermasalah akibat fraud umumnya memiliki tingkat pemulihan atau recovery rate yang rendah.

Hal ini terjadi lantaran agunan sering kali bermasalah, dokumen tidak valid, atau objek rumah sulit dieksekusi. Akibatnya, bank harus membentuk pencadangan yang lebih besar yang pada akhirnya menekan profitabilitas.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News