JAKARTA. Pemerintah mencoba untuk menambah alternatif  baru untuk para investor dan pembiayaan perusahaan-perusahaan. Investasi yang memanfaatkan aset properti ini dikenal dengan nama DIRE (Dana Investasi Real Estate) atau kalau di luar negeri dikenal dengan nama REIT (Real Estate Investment Trust).

Seperti apa sih sebenarnya DIRE ini? Properti apa saja yang bisa dijadikan DIRE? Berapa hasil investasi yang bisa didapatkan investor? Berikut ini wawancara khusus KONTAN dengan Ferry Budiman Tanja Direktur Utama Ciptadana Securities

Apa sih sebenarnya DIRE itu?

Ini menjadi satu alat untuk investor bisa mendapatkan alternatif investasi, terutama produk yang bisa memberikan penghasilan berulang (recurring income). Ciptadana sudah mengerjakan DIRE dan REIT sejak tahun 2006-2007 di Singapura. Karena waktu itu kondisi perundang-undangan, peraturan dan sebagainya lebih memungkinkan untuk di Singapura.

Nah tapi di tahun 2012 kita mencoba terbitkan DIRE Ciptadana, walau regulasinya masih belum terlalu menguntungkan untuk industri. Aset yang dipergunakan adalah mal yang ada di Solo. Sambutannya cukup baik, tapi memang masih perlu sosialisasi, baik kepada calon investor maupun emiten yang mau menjual asetnya.

Dua minggu lalu kan ada paket deregulasi mengenai DIRE dari pemerintah. Kita sangat mendorong industri pasar modal dalam hal ini DIRE untuk berkembang. Karena menurut kami DIRE itu memiliki multiplier effect yang luar biasa. Bukan hanya di sektor pasar modal, tapi di sektor real-nya.

Jadi kalau sebuah perusahaan memiliki aset-aset seperti mal atau rumah sakit yang bisa direcycle, bisa dijual dalam bentuk DIRE. Uangnya nanti dia bisa pakai untuk membangun lagi. Jadi ini melibatkan pekerjaan kontraktor, supplier, menambah penyerapan tenaga kerja, dan  lain sebagainya. Ini  bisa membawa multiplier effect di sektor real tidak terbatas di pasar modal saja.

Sebenarnya yang sudah berjalan sekarang ini peraturan apa yang paling menghambat?

Peraturan yang paling menghambat pengusaha adalah masalah pajak. Jadi sebutnya adalah pajak berganda. Jadi ada BPHTB karena di sini ada jual beli aset, ini masih tetap harus dibayarkan. Tapi dengan peraturan baru PPN dan pajak dividen yang sebelumnya dipungut, nanti akan dihilangkan. Biasanya semua penghasilan DIRE itu kan akan dibagi kepada unit holder. Itu akan free dari pajak dividen.

Sebelumnya kena semua?

Ini kan seperti reksadana, agak berbeda dengan dividen saham.

Istilahnya itu dividen?

Ini pembagian keuntungan, karena aturan dari REIT sendiri minimum 90% dari pendapatan berulangnya harus didistribusikan ke pemegang unit. 10% itu dipegang untuk capital expenditure. Ini minimum ya, bisa juga sampai 100%.

Dan ini istilahnya memang dividen?

Kita sebenarnya tidak menyebutnya dividen tapi yield. Ini sebenarnya sudah tidak kena pajak, tapi jual beli asetnya yang kena pajak.

Mungkin bisa sedikit diterangkan, deregulasi pajak dari paket 5 kebijakan pemerintah itu, pajak mana yang dihilangkan?

Kalau misalnya dulu kita belum apa-apa sudah kena 5% ada juga yang sampai 20%. Ada PPN-BM ah segala macam. Jadi macam-macam pajak properti. Tapi kalau yang sekarang akan dibebaskan, tapi kita masih menunggu juklaknya.

Total berapa?

Tergantung objeknya. Kalau untuk service apartment, kan ada PPN-BM. Kalau mal mungkin memang hanya PPh biasa.

Maksudnya PPh untuk perusahaan penjual asetnya?

Iya

Yang akan dibebaskan itu pada saat jual beli?

Iya pada saat jual belinya. Kalau BPHTB setahu saya masih ada, karena itu kan yang menarik pemerintah daerah. Sama seperti PBB semua harus tetap bayar.

Sudah ada rencana apa saja dari Ciptadana?

Kita sudah banyak didatangi oleh developer. Kemarin pun kita berikan presentasi kepada salah satu developer besar di Indonesia. Mereka sih intinya sangat tertarik untuk menerbitkan DIRE.

Yang berpengalaman untuk DIRE hanya ada Ciptadana ya?

Sejauh ini ya cuma kita.

Kalau aturan lainnya, maksudnya kalau di reksadana kan ada aturan-aturan khususnya?

Ini prinsipnya sama seperti reksadana. Pemegang unit mendaftar untuk membeli yang perdana, tapi kalau yang sudah secondary dia tinggal beli karena itu listing kayak saham. Kalau yang perdana seperti IPO biasa.

Sebenarnya ini sangat bagus untuk  investor-investor. Kita juga banyak sekali diminta untuk menjelaskan ke sisi buyer. Dari asuransi,  dana pensiun, dan ritel, karena investasi properti di Indonesia itu termasuk yang sangat favorit. Bahkan melebihi investasi di saham dan reksadana. Kebanyakan kan kalau kita tanya ke masyarakat umum, kalau punya uang ingin masuk pertama mungkin deposito. Kedua apa lagi? Biasanya properti. Kalau orang zaman dulu kan mungkin emas, tapi kalau zaman sekarang ini sudah maunya properti.

Masalahnya kalau saya mau investasi di properti  seperti rumah sakit, itu kan hampir tidak mungkin. Uang saya misalnya hanya Rp 100 juta, bagaimana saya bisa mendapatkan keuntungan di investasi di properti rumah sakit atau mal? Satu mal kan harganya Rp 500-600 miliar, kan para investor kecil enggak bisa masuk. Ini adalah sarana untuk para investor bisa masuk berinvestasi di sektor properti premium yang menghasilkan dengan mendapatkan recurring income dalam jumlah dana semampu saya.

Ada jangka waktunya atau tidak? Properti kan ada umurnya?

O tidak ada. Malah kalau properti kan apresiasi bukannya terdepresiasi.

Tanahnya mungkin yang tidak terdepresiasi?

Setahu saya sih selama ini nilainya terapresiasi. Makanya objeknya apa dulu. Kalau misalnya mal, selama dia laku value nya akan naik terus. Untuk maintenance kan makanya ada 10% dari recurring income yang disisihkan. Tapi DIRE ini juga suatu saat bisa menjual propertinya juga kalau sudah dirasa cukup untung dan recycle properti yang lain. Bedanya dengan lain misalnya dengan investasi di surat utang, itu kan ada jangka waktunya. Baik itu 3 tahun, 5 tahun dan mendapat yieldnya fixed rate. Kalau kita ada indikasi yield untuk yang recurring income itu, plus kenaikan harga. Mengingat harga properti yang terus bergerak naik yieldnya bisa bergerak juga.

Untuk yield sendiri berapa bisa didapatkan para investor?

Tergantung dari hasil sewa itu. Kalau contoh untuk DIRE kita yang pertama  itu bisa 8%-9%, ini belum termasuk capital gain ya dari kenaikan nilai tanah dan bangunannya.

Apresiasi harga ini berapa?

O kalau apresiasi harga ini nanti ada penilai yang melakukan appraisal setiap tahunnya. Apakah nilai propertinya masuk 5% atau 10% tiap tahun.

Ini akan tecermin di harga?

Di Nilai Aset Bersih (NAB). Harusnya secara teori akan tecermin di harga DIRE. Tiap tahun penilai atau kita sebagai manajer investasi akan memberitahukan kepada pemegang unit bahwa ini aset yang tadinya harganya 100 sudah naik menjadi 110 plus yield. Nah harga pasar secara teori harus mengikuti. Tapi namanya pasar kan bisa naik bisa turun, biasa di bawah bisa di atas, itu hanya indikasi saja.

Kalau pengalaman selama ini yang di Singapura berapa?

Kalau Singapura sudah established, mungkin sekitar 6% dalam Singapura dolar ya.

Ini rencana dengan dipermudahnya aturan di Indonesia, apa ada rencana penarikan dari Singapura untuk dijadikan di Indonesia atau hanya rencana buka yang baru-baru saja?

Buka yang baru-baru pasti. Kalau menarik dari Singapura, ya kita tentunya akan mendukung langkah dari group. Beberapa hari ini First REITS dan LMRT. Ya kita sih siap saja, kalau diperintahkan untuk memindahkan, tidak masalah.

Jadi tergantung strategi dari group?

Iya dari developer

Tapi secara teknis bisa?

Bisa. Ya beli saja buyback semua, kemudian delisting di sini.                                                                                                         

Untuk yang DIRE Ciptadana (XCID) itu ada di bursa sempat naik kencang ya harganya dalam beberapa minggu terakhir?

Saya kira enggak terlalu kok. Oh ini cerita harga market ya, saya hanya cerita tentang harga NAB-nya.

Oh itu berbeda?

NAB kan berdasarkan hasil dan independent value appraisal. Nilai propertinya akan mengikuti harga pasar. Teorinya, nanti harga pasar akan mengikuti harga acuan.

Tapi kalau saya pemegang unit, yang saya lihat kan harga acuan atau pasar?

Harga pasar. Biasanya harga pasar akan mengikuti harga NAB. Kalau pemegang unit mau menjual unitnya, ya akan mengikuti harga pasar, kecuali dia butuh uang. Harga pasarnya berapa, dia jual  saja cepat-cepat karena butuh uang.

Kalau reksadana itu kan ada yang dijual langsung ada yang tidak?

Iya itu ada yang open end ada yang close end. Kalau yang reksadana biasa kan open end, investor bisa membeli dan menjual berdasarkan harga NAB. Dulu pernah ada namanya close end, yaitu ada harga NAB dan harga pasar. Nah DIRE adalah model reksadana yang kayak begitu.

Kalau DIRE itu semuanya harus close end?

Iya harus listing.

Ciptadana sendiri ada target berapa banyak DIRE yang akan diterbitkan?

Saya sih melihat potensinya luar biasa. Sangat luar biasa, ini tinggal masalah sosialisasi. Pemerintah kan sudah mendorong dari sisi suplainya dulu. Pengembang diberikan kemudahan untuk menerbitkan DIRE, tinggal nanti kita sosialisasi ke pihak pembelinya. Harusnya pihak pembeli juga sangat antusias, karena investasi yang sangat ditunggu-tunggu oleh masyarakat pada umumnya.

Jangan-jangan pembeli belum melihat ini sebagai investasi menguntungkan?

Oh jelas mereka melihat. Karena banyak sekali, kalau Anda mau investasi di properti daripada beli 1 apartemen atau 1 mal kan hampir tidak mungkin beli sendiri. Tapi ini dengan dipecah-pecah saya bisa beli apartemen atau mal di lokasi premium, walau pun dipecah-pecah dalam bentuk unit.

Apa sih yang kita peroleh kalau investasi di properti? Kan ada dua, satu bisa terima uang sewa, kedua kenaikan harganya. Ya ini diwujudkan dalam DIRE, tinggal unitnya saja mau beli berapa banyak. Apa mau beli yang nilainya Rp 1 miliar, Rp 100 juta, atau Rp 100 ribu.

Properti yang akan dibuat menjadi DIRE apa saja?

Yang sudah biasa kan mal dan rumah sakit. Tapi juga tidak terbatas itu saja, karena bisa juga masuk di jalan tol, pergudangan pokoknya properti yang bisa disewakan. Kalau di luar negeri penjara dan pemakaman juga bisa, karena penjara disewakan antara pemilik bangunan ke pemda atau pemerintah, pemakamannya juga sistemnya disewakan.

Yang akan masuk dalam waktu dekat?

Kita terus approaching ke beberapa developer, tentunya yang memiliki recurring income.

Kalau yang dari group sendiri?

Semualah kita tidak melihat itu datang dari mana. Setiap emiten potensial. Semua sama saja.

Kalau dari sisi nilai berapa potensinya?

Oh besar sekali. Saya tidak punya data, tapi setahu saya dari yang perusahaan-perusahaan terbuka di bursa saja. Perusahaan-perusahaan di bursa kita bisa lihat NAB-nya, tapi dipotong penjualan dan recurring income, katakanlah itu 25%-nya NAB, itu sekitar Rp 20 triliun. Belum perusahaan yang belum listing, belum yang pemerintah. Pemerintah itu besar sekali. Misalnya saja Pelindo untuk pelabuhan, kereta api, apotek, lapangan terbang, postel.

Itu kan semua menghasilkan sewa. Cuma apakah aturan kalau BUMN bisa menjual asetnya dalam bentuk REIT, saya belum tahu tuh karena aturan pelaksanaannya belum ada. Katanya kan aset BUMN tidak boleh dijual tanpa persetujuan DPR. Tapi seharusnya sih bisa karena ini dana untuk modal mereka juga.

Sebagai contoh untuk ukuran ya First REIT dan LMIRT Trust Management Ltd yang di Singapura itu nilainya Rp 35 triliun.

Tapi itu kan satu REIT mempunyai beberapa properti?

Iya memang, kita kan bagi dua ada yang rumah sakit dan mal. Kalau yang rumah sakit kan ada beberapa belas dan mal juga beberapa belas. Ini baru dua perusahaan. Bagaimana kalau semua, ini bisa ratusan atau ribuan triliun kalau pasar siap.

DIRE yang ada sekarang kan hanya dari satu proyek mal di Solo. Ada yang bilang kalau mengambil mal di Jakarta, harganya sudah terlalu mahal sehingga tidak masuk hitungannya untuk dijadikan DIRE?

Kembali ke yield. Kalau propertinya sudah tinggi nilainya, kan bisa kita hitung, bisa menghasilkan berapa. Orang pasti akan bandingkan dengan yield SBI atau deposito. Kalau yield yang ditawarkan DIRE di bawah itu, bisa laku enggak? Walau sebenarnya ada peluang kenaikan properti.

Kalau dengan asumsi seperti itu, masuk atau tidak dengan harga properti sekarang?

Pendekatannya macam-macam. Sebut saja seperti di SCBD Sudirman Jakarta. Kita tahu harganya mahal, tapi ke depan juga harganya akan lebih mahal, karena salah satu blue chip. Cepat atau lambat akan naik sendiri, tapi memang yield-nya akan kecil. Ya kita akan tawarkan kepada investor, ini yieldnya cuma 4% tapi ada potensi kenaikan propertinya 10% setahun. Total return kan 14%, mau enggak?  Kan kalau sekarang saja Anda beli ruko di daerah Pantai Indah Kapuk misalnya, kan harganya sudah Rp 10 miliar. Kalau disewakan paling harganya Rp 200-300 juta saja per tahun. Tapi ini kan ada potensi kenaikan. Yield memang yang didapatkan di depan mata, tapi ada potensi-potensi kenaikan. Sebenarnya DIRE itu bisa memberikan multiplier effect yang gila.

Bisa diberikan contoh?

Misalnya kalau saya pengusaha membangun mal dengan investasi Rp 500 miliar. Sesudah jadi saya sewakan, tunggu uang balik investasinya bisa kembali sekitar 8-10 tahun. Tapi dengan DIRE di tahun kedua saya sudah bisa jual, selama sudah ada penyewanya. Saya bisa jual sebagian, katakanlah 70%, 60%  atau 50%. Uangnya yang saya dapatkan bisa saya investasikan lagi untuk membuat mal ke dua. Jadi di tahun ke empat saya bisa jual lagi, uangnya saya bisa pakai untuk bangun mal lagi. Kalau tadinya saya bisa bikin mal ke dua itu bisa 9-10 tahun, dengan DIRE kita bisa membangun 5 mal. Ini efeknya bukan ke saya saja, tapi juga ke kontraktor, industri semen, tukang, batu, kaca, baja, paku, dan semua untuk konstruksi. Ini yang menggerakkan ekonomi.

Kalau sebagai pengusaha ingin membuat DIRE untuk sebuah bangunan katakanlah Rp 500 miliar, itu berarti tidak 100% tidak harus dijual?

Teknisnya, perusahaan yang mau menerbitkan DIRE harus membuat perusahaan antara, biasa kita katakan SPV (Special Purpose Vehicle)  yang dia miliki 100%. Nanti bangunan mal atau rumah sakit ini harus dijual ke perusahaan SPV tersebut sebesar 100%. Tapi si penerbit nanti bisa membeli kembali unitnya 50% misalnya dari SPV, 50%-nya dimiliki publik. Jadi semacam backdoor.

Jadi kalau perusahaan listing itu jual sahamnya berapa persennya?

Ya semacam itu.

Kalau pengusaha membangun properti Rp 500 miliar apakah total nilai DIRE-nya tetap Rp 500 miliar?

Nilainya ini akan dihitung kembali oleh appraisal. Tapi biasanya ada added value-lah, karena kan bangunan sudah jadi dan sudah ada yang menyewa.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News