KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Dengan wajah sumringah, Jenti (33) sibuk merapikan berkas-berkas di depan Kantor Pertanahan Cibinong, Kabupaten Bogor.  Ia sedang menunggu antrian memasukkan dokumen untuk pengurusan sertifikat roya.

Roya merupakan dokumen bukti yang menunjukkan bahwa bahwa nasabah telah bebas dari tanggungan utang  kredit kepemilikan rumah (KPR) atau aset lainnya. Sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Saat ditemui KONTAN tanpa sengaja pada Agustus 2023, Jenti bercerita bahwa ia baru saja melunasi fasilitas KPRnya di BTN setelah sepuluh tahun mencicil. Ia mengaku pertama kali mengajukan KPR saat masih berusia 24 tahun. Kala itu, ia baru dua tahun bekerja di sebuah perusahaan swasta.

Jenti merupakan pendatang dan tinggal di kos-kosan di Jakarta. Menurutnya, biaya kos yang ia keluarkan setiap bulannya cukup mahal. Sehingga  ia terpikir untuk mencari rumah yang masih bisa diakses dari tempatnya bekerja.

“Saya berpikir uang kos saya ditambah sedikit lagi sudah bisa bayar angsuran rumah,” ujarnya.  Apalagi, kata dia, harga rumah dekat-dekat stasiun KRL saat itu masih cukup murah.

Keinginannya untuk segera punya rumah juga terdorong  dari pengalaman kakak-kakaknya yang rupanya kala itu sudah memiliki hunian meski usia mereka belum menyentuh kepala tiga. Tak mau menunggu-nunggu, Jenti langsung satset mencari-cari rumah dekat Stasiun. Tak butuh lama, ia menemukan rumah yang cocok secara lokasi dan harga di wilayah Citayam.

Untuk mencari bank, ia pun tak kewalahan. Maklum, pengembang rumah yang ia taksir bekerja sama dengan BTN. Tak menunggu lama, ia langsung mengajukan KPR untuk jangka waktu 10 tahun. Pikirnya waktu itu tidak mau mengangsur lama-lama.

Setelah beberapa hari, ia dihubungi petugas bank bahwa gajinya tidak masuk syarat kalau ingin KPR tenor 10 hingga 15 tahun. Sebab, syarat cicilan harus maksimal 30% dari gaji. Oleh pegawai bank, ia dikasih masukan untuk memperpanjang tenor sampai 20 tahun saja.

Saat itu, Jenti keberatan karena tak mau punya cicilan di bank selama itu. “Tapi, aku dikasih penjelasan kalau KPR tersebut bisa dilunasi sebelum 20 tahun kalau penghasilanku meningkat di masa depan. Dari situ, aku termakan omongan orang BTN idan akhir memutuskan menyiakan saran tersebut. Kalau diingat-ingat saya bersyukur langsung setuju saat itu,” kata dia sambil terkekeh.

Desi (29) yang juga mendampingi Jenti saat mengurus sertifikat Roya mengaku menyesal tidak segera melakukan hal serupa. Ia baru mulai mencari-cari rumah, tapi harganya sudah tidak ada yang murah kalau aksesnya bagus menuju tempatnya bekerja.

“Saya agak menyesal sih baru terpikir sekarang. Padahal empat tahun yang lalu sudah ada yang menawarkan rumah yang bagus dari sisi harga dan lokasi. Tapi saya kebanyakan mikir dan takut, gak sanggup bayar cicilan,” ujarnya.

Gampang Punya Rumah

Mempercepat pembelian rumah memang penting karena harga rumah cenderung mengalami kenaikan dari tahun ke tahun. Untuk rumah subsidi saja yang kenaikan harganya diatur pemerintah, rata-rata sudah naik sebesar 7% dari 2021 hingga 2023. Untuk tahun 2024, rata-rata harga rumah subsidi akan naik sekitar 3% dari tahun lalu.

Di Jabodetabek misalnya, harga rumah subsidi pada tahun 2021 hanya sebesar Rp 150,5 juta.  Tahun 2023, harganya sudah naik 7,64% menjadi Rp 162 juta dan tahun ini akan naik lagi menjadi Rp 166 juta.

Direktur Konsumer BTN Hirwandi Gafar mengatakan, BTN menghadirkan banyak pilihan pembiayaan perumahan yang bisa dipilih para calon pembeli rumah sesuai dengan kemampuan mereka. Tak hanya itu, BTN juga kerap memberikan promo dari bunga dan juga biaya lain-lain dalam fasilitas KPR.

Dari sisi jangka waktu, BTN menawarkan KPR hingga 30 tahun. Produk ini dapat diakses oleh calon nasabah dengan semua jenis pekerjaan, mulai dari pekerjaan tetap, profesional, hingga wirausaha. KPR tersebut dihadirkan dalam skema syariah.  “Para Gen Z dapat memilih beragam hunian karena kami memiliki puluhan ribu mitra pengembang dengan berbagai jenis proyek perumahan,” ujar Hirwandi, belum lama ini.

Tenor panjang ini membuka akses bagi mereka yang tadinya dianggap tak memenuhi syarat mengangsur dari sisi gaji. Pengamat dari Universitas Indonesia (UI),Budi Frensidy menilai  kehadiran tenor KPR panjang akan membantu banyak masyarakat bisa segera mengakses KPR. Dengan jangka waktu lebar, angsuran lebih rendah, sehingga permohonan KPR dapat disetujui bank dan tidak terlalu membebani debitur.

Budi bilang, di luar negeri tenor KPR paniang sudah lumrah. Bahkan di Australia dan Amerika Serikat bisa mencapai 40 tahun. "Ini karena tingginya harga rumah, saat gaji umumnya masih rendah dan bunga juga relatif tinggi, yaitu di atas 7,5% atau 8%," kata Budi.

Sementara itu, Alvin Andronicus Chief Marketing Officer (CMO) Elevee Condominum Alam Sutera menekankan, KPR tenor panjang tidak lantas membuat nasabah akan mencicil sampai tua seperti banyak kampanye hitam yang kerap beredar di media sosial. Menurutnya, tenor panjang membantu memperlebar kapasitas calon nasabah untuk bisa mendapatkan KPR. “Toh seiring berjalan waktu, saat penghasilan nasabah itu naik, KPR tersebut bisa dilunasi lebih cepat,” jelasnya.

Sekretaris Korporasi PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN), Ramon Armando mengatakan, BTN selalu memiliki program promo suku bunga KPR, baik untuk nasabah prioritas maupun affluent yang mengajukan KPR di BTN.

Untuk menyesuaikan keinginan nasabah KPR, BTN punya aneka program bunga KPR, baik untuk tenor pendek maupun tenor panjang. Bagi nasabah yang ingin tawaran bunga tetap untuk tenor pendek, ada tawaran bunga tetap 2,99% untuk 1 tahun pertama, khusus untuk tenor KPR minimal 8 tahun. “Lalu ada bunga tetap 3,47% untuk 3 tahun pertama untuk KPR minimal selama 15 tahun,” ungkapnya.

Jika calon nasabah menginginkan kepastian nilai bunga yang dibayarkan, BTN punya penawaran bunga fix rate untuk 15 tahun sebesar 8,59%. Tawaran ini  berlaku untuk nasabah yang memiliki KPR minimal selama 20 tahun. Kalau tidak mau terlalu lama punya cicilan KPR, bisa ikut promo bunga KPR untuk fix rate selama 10 tahun sebesar 7,99%. Terapi, promo ini hanya berlaku untuk pinjaman kredit rumah minimal selama 15 tahun.

Penguasa Pasar Pembiayaan Perumahan

Pada 9 Februari 2024, BTN resmi berusia 74 tahun. Selama periode usia tersebut, bank ini telah mewujudkan impian sekitar 5,2 juta masyarakat Indonesia beserta keluarganya memiliki hunian yang layak. Sekitar 4,05 juta diantaranya dinikmati oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) melalui KPR subsidi.

Direktur Utama BTN Nixon L.P. Napitupulu mengatakan, BTN memiliki momentum yang sangat baik untuk terus bertumbuh dan berkelanjutan setelah berkiprah selama 74 tahun dalam membantu masyarakat Indonesia memiliki rumah.  “Tentunya, banyak pelajaran yang kami petik dalam membangun ekosistem perumahan selama ini. Hal ini menjadi bekal untuk perbaikan dalam mencapai aspirasi menjadi bank penyalur KPR terbaik di Asia Tenggara,” tutur Nixon.

Bank BTN optimistis bahwa sektor properti Indonesia akan tetap bertumbuh pesat karena rasio KPR terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia masih tertahan di angka 3%, jauh di bawah negara-negara tetangga di ASEAN. Kemudian, masih terdapat 12,7 juta keluarga yang belum memiliki rumah dan 1,8 juta pernikahan baru setiap tahunnya.

Hingga Desember 2023, BTN menguasai 39,1% pangsa pasar KPR nasional. Sedangkan dari sisi KPR subsidi, bank ini menggengam 83% pangsa pasar. BTN merupakan kontributor utama program perumahan nasional dengan selalu menyerap anggaran KPR subsidi terbesar setiap tahunnya.

Kredit BTN pada akhir 2023 sudah mencapai Rp 33,6 trilliun, tumbuh 11,9% secara tahunan (year on year/yoy). KPR tercatat mencapai Rp 257,9 triliun, tumbuh 10,4% dari Rp 233,6 triliun pada 2022. KPR subsidi mencapai Rp 161,7 triliun atau tumbuh 10,9% yoy dan KPR non subsidi mencapai Rp 96,17 triliun atau meningkat 9,5% yoy.

Bisnis KPR telah menyumbang 77,3% terhadap total portofolio kredit BTN. Dalam lima tahan terakhir, portofolio KPR BTN meningkat cukup pesat.Outstandingnya pada 2019 baru mencapai Rp 191,7 trilliun. Artinya dalam lima tahun, KPR BTN telah meningkat 34,53% atau senilai Rp 66,13 triliun.

Penyaluran baru KPR BTN terlihat terus meningkat setiap tahunnya sejak awal pandemi, bahkan sudah jauh melampaui posisi sebelum masa pandemi. Pada tahun 2023, total penyaluran KPR baru mencapai Rp 44,7 triliun dari hanya Rp 31,7 triliun pada 2019.

Menurut data BTN, sebanyak 77,9% KPR subsidi BTN merupakan kalangan millenial dengan usia rentang 21-35 tahun. Dari segmentasi gaji, nasabah KPR BTN pada tahun 2023 didominasi oleh kelompok gaji Rp 4 juta -Rp 6 juta. Sedangkan gaji Rp 4 juta ke bawah mencapai 38,5% dan gaji Rp 6 juta-Rp 8 juta sebanyak 7,1%.

Pertumbuhan KPR tersebut telah mendorong aset BTN tumbuh tambun. Per akhir Desember 2023, aset bank berkode saham BBTN ini telah mencapai 439 triliun, naik 9,1 % dari tahun sebelumnya. Dalam lima tahun terakhir telah meningkat 40,7%. Sejalan dengan itu, laba BTN semakin cemerlang. Bank ini telah mencetak laba bersih 3,5 triliun pada tahun 2023, tumbuh 15% secara tahunan.

Siap Berkontribusi Menumbuhkan Industri Properti

Untuk semakin mempermudah layanan KPRnya diakses oleh masyarakat, BTN telah bermitra dengan lebih dari 7.000 developer yang sebagian besar merupakan pengembang rumah subsidi. Bank ini juga berkolaborasi dengan lebih dari 3.000 kantor notaris untuk penyaluran KPR.

Di samping terus mendorong pertumbuhan KPR non subsidi, BTN juga melakukan inovasi lain dalam meluncurkan produk-produk KPR. Diantaranya menghadirkan KPR BTN rent to own, sebuah skema kombinasi antara pembayaran setiap bulan dan alokası tabungan untuk pembelian rumah tersebut. Lalu ada juga produk KPR BTN Gaess yang ditujukan untuk pasar millenial dengan struktur pembayaran yang disesuaikan.

Tak hanya itu, BTN juga  memperluas ekosistem digital KPR. Saat ini BTN sudah punya BTN Properti, Rumah Murah BTN, BTN Properti for Developer, BTN Smart Residence dan BTN Mobile.

Untuk mendorong pertumbuhan KPR, BTN mengoptimalkan KPR non subsidi dalam bisnis development dari segmen emerging affluent. Strateginya, dengan membangun tiga sales center location di Kelapa Gading, BSD dan Surabaya.

Dengan strategi itu, rata-rata penyaluran KPR BTN dengan ticket size di atas Rp 750 juta telah mencapai Rp 239 miliar per bulan tahun 2023, naik 132,9% dari tahun 2022 yang hanya mencapai Rp 102 miliar.  Total penyaluran kredit non subsidi tahun 2023 mencapai Rp 19,07 triliun, naik 32,8% dari Rp 14,3 triliun pada 2022.

Tahun 2024, menargetkan kredit akan tumbuh di kisaran 10%-11%. BTN melihat potensi pertumbuhan sektor properti masih besar karena pemerintah masih memberikan stimulus. Pertama, pemerintah menaikkan insentif sektor properti menengah ke bahwa sebesar Rp 3,2 triliun untuk menstimulus permintaan.

Kedua, pemerintah akan menanggung pajak 100% untuk pembelian rumah harga sampai Rp 5 miliar dengan basis pajak yang akan ditanggung sampai Rp 2 miliar hingga Juni 2024 dan 50% dari periode Juni-Desember 2024. “Ketiga, insentif biaya administrasi untuk pembelian rumah subsidi dengan harga maksimum Rp 350 juta. Ini berlaku 14 bulan hingga Desember 2024,” jelas Nixon.

BTN tak hanya mendukung sektor perumahan dari sisi permintaan, tetapi juga dari sisi supplai. Bank ini telah mendirikan Housing Finance Centre (HFC) untuk mendukung industri perumahan di Indonesia. Melalui HFC, perseroan mendampingi calon pengembang baru melalui program pembelajaran & pendampingan serta memberikan pendidikan dasar kepada calon pengembang.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News

Editor: Dina Hutauruk