KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Redanya kenaikan suku bunga bakal menjadi katalis positif pemulihan sektor properti di tahun ini. Di sisi lain, normalisasi aktivitas pasca pandemi turut membantu pendapatan sewa properti.

Tren kredit pemilikan rumah (KPR) saat ini masih menjadi pilihan pembiayaan untuk pembelian properti residensial. Menurut survei terbaru Bank Indonesia (BI), KPR mendominasi cara pembayaran rumah tapak, bahkan mendominasi sampai 74,8%. Lalu, diikuti oleh cicilan tunai sebesar 17,9% dan tunai 7,3%.

Analis Ciptadana Sekuritas Yasmin Soulisa, pembayaran dengan hipotek masih populer karena tingkat hipotek turun menjadi 7,74% pada kuartal I-2023 dibandingkan dengan 7,98% pada kuartal IV-2022.

Total nilai pinjaman perumahan dan apartemen yang disalurkan industri perbankan terus meningkat sebesar 7,2% YoY di kuartal I-2023, meskipun sedikit menurun dari 7,7% YoY di kuartal IV-2022. Secara triwulanan, pertumbuhan kredit perumahan dan apartemen melambat menjadi 1,7% QoQ dari 2,8% QoQ di kuartal terakhir tahun lalu.

Sementara dari sisi penawaran, sebagian besar pengembang properti masih mengandalkan pembiayaan non bank berupa dana internal untuk pengembangan properti residensial. Dana non bank mendominasi 73,3% dari total modal di kuartal I-2023.

Analis BRI Danareksa Sekuritas Victor Stefano melihat, kondisi suku bunga di Indonesia mulai stabil. Perkembangan ini positif bagi sektor properti karena biaya pinjaman akan lebih rendah untuk pengembang maupun pembeli rumah.

Meskipun suku bunga acuan sudah naik tinggi sekitar 225 basis poin (bps) sejak Agustus 2022, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) tetap relatif stabil yaitu hanya 10 bps berkisar 7,6% - 7,7%. Suku bunga tetap yang relatif stabil akan mendukung permintaan untuk properti, memimpin potensi apresiasi harga dan pertumbuhan sektor secara keseluruhan.

“Tingkat suku bunga yang stabil akan memberikan stabilitas dan mendorong investasi di pasar properti,” ungkap Victor dalam riset 26 Juni 2023.

Baca Juga: Penjualan Emiten Sektor Properti Tahun Ini Diprediksi Datar Akibat Bunga Tinggi

Victor menambahkan, pemulihan pada sisi properti investasi selanjutnya akan menawarkan peluang pendapatan berulang yang menjanjikan. Segmen properti investasi diperkirakan akan mengalami pemulihan yang didorong oleh membaiknya kondisi perekonomian dan meningkatnya permintaan untuk perhotelan dan ruang komersial.

Pemulihan di sektor properti investasi akan berkontribusi pada aliran pendapatan berulang (recurring income) yang stabil bagi perusahaan properti. Pendapatan berulang berasal dari produk Mall, hotel hingga perkantoran.

Didominasi end user

Yasmin turut meyakini bahwa perekonomian Indonesia terus menunjukkan ketahanan dan pemulihan yang cepat seiring langkah pemerintah mencabut pembatasan Covid-19 dan bisnis kembali beroperasi normal. Restoran dan fasilitas hiburan kembali mendominasi ritel kegiatan sejak awal tahun ini.

Penjualan perumahan dan segmen sewa diharapkan bakal menambah kecepatan di kuartal-kuartal selanjutnya, sementara ruang komersial dan kawasan industri membutuhkan waktu lebih lama untuk pulih.

Pasalnya, Yasmin mengungkapkan, segmen penjualan rumah residensial tidak cukup berkontribusi bagi emiten properti pada kuartal pertama tahun ini. Sebagian besar penjualan berasal dari segmen menengah ke bawah yang menawarkan unit dengan harga terjangkau.

Pembelian rumah masih kebanyakan didominasi oleh pengguna akhir (end user) terutama untuk rumah tapak. Sedangkan, investor perorangan yang membidik keuntungan capital gain dan pendapatan berulang masih mengambil pendekatan wait and see, menunggu situasi yang tepat.

Dari sisi pasokan, persaingan juga tidak meningkat secara signifikan. Hal itu ditunjukkan dengan tidak adanya proyek baru diluncurkan pada kuartal pertama. Beberapa pengembang menunda peluncuran proyek baru, dan lebih memilih untuk fokus membersihkan stok yang tidak terjual.

Selama kuartal I-2023, harga perumahan pada dasarnya tetap datar. Pengembang (developer) lebih fokus mendongkrak penjualan dengan menawarkan diskon menarik dan promosi daripada menaikkan harga.

“Kurangnya peluncuran baru menggarisbawahi pasar properti yang tetap stagnan,” tulis Yasmin Soulisa dalam riset 13 Juni 2023.

Victor menyoroti, insentif bagi sektor properti juga berdampak minimal bagi penjualan. Seperti diketahui Pemerintah Indonesia baru-baru ini mengeluarkan peraturan untuk menaikkan batas harga maksimum rumah bersubsidi pada tahun 2023.

Peraturan ini bertujuan untuk mengatasi permintaan akan perumahan yang terjangkau dan menyajikan potensi peluang bagi pengembang yang beroperasi di segmen ini. Dalam regulasi baru tersebut, harga maksimum untuk perumahan bersubsidi, yang tergantung pada wilayah, berkisar antara Rp162-234 juta yang mewakili peningkatan 3,5-7,7% dari harga tahun 2020 sebelumnya.

Hanya saja, peraturan tersebut kemungkinan hanya berdampak pada pengembang tertentu karena perbedaan kisaran harga dan segmen pasar sasaran. Misalnya CTRA merupakan pengembang yang melayani pembeli berpenghasilan menengah ke atas, sementara perumahan bersubsidi ditujukan untuk individu atau masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Terlepas dari hal itu, saham-saham sektor properti berpotensi masuk ke dalam indeks bergengsi LQ45. Indeks LQ45 terdiri dari 45 saham paling aktif diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia yang merupakan benchmark penting bagi investor.

Tiga emiten properti berpotensi masuk dalam indeks LQ45 selanjutnya yaitu BSDE, CTRA, dan SMRA. Hal itu mempertimbangkan posisi Nilai Perdagangan Harian Rata-Rata (ADTV) dan kapitalisasi pasar yang disesuaikan dengan free float.

Victor menjelaskan, potensi masuknya saham-saham sektor properti terpilih ke dalam indeks LQ45 akan menghadirkan sebuah peluang signifikan bagi perusahaan-perusahaan untuk mendapatkan peningkatan visibilitas dan menarik investor institusi.

“Permintaan yang meningkat ini berpotensi mendongkrak harga pangsa pasar dan menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi bagi investor yang diposisikan di dalam saham,” imbuh Victor.

Rekomendasi saham

Adapun berikut rekomendasi saham dari beberapa analis untuk saham emiten sektor properti. Simak ulasannya.

1. PT Ciputra Development Tbk (CTRA)

CTRA mencatat penjualan pemasaran terkuat di kuartal I-2023. Marketing sales CTRA tercatat tumbuh sebesar 74% menjadi Rp 3,4 triliun, di saat beberapa pesaing lainnya mengalami koreksi penjualan.

Selain itu, CTRA memiliki peluang terbesar untuk menjadi anggota LQ45 terbaru mengingat tingginya kapitalisasi pasar free float dan nilai perdagangan harian rata-rata (ADTV) yang tinggi.

Rekomendasi : Buy

Target Harga : Rp 1.600 per saham

Analis BRI Danareksa Sekuritas Victor Stefano dalam riset 26 Juni 2023

2. PT Summarecon Agung Tbk (SMRA)

Marketing sales SMRA terpantau lambat karena pembayaran dengan hipotek menjadi kurang menarik. Pembayaran dengan hipotek melalui KPR turun signifikan dari tahun lalu karena kekhawatiran akan perubahan nilai tukar (kurs). Saat ini lebih banyak pembeli rumah yang memilih cicilan tunai, sementara pembayaran tunai cukup mendatar.

Ciptadana Sekuritas kurang optimis SMRA bisa memenuhi target penjualan pemasaran sebesar Rp 5,0 triliun pada akhir tahun 2023. Hal itu karena lesunya penjualan yang tercermin dari capaian marketing sales sebesar Rp 226 miliar di bulan Mei, atau turun sebesar 51.1% MoM.

Rekomendasi : Buy

Target Harga : Rp 990 per saham

Analis Ciptadana Sekuritas Asia Yasmin Soulisa dalam riset 13 Juni 2023

3. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON)

PWON diyakini dapat mencapai target pertumbuhan pendapatan berulang di tengah rencana ekspansi yang luas yaitu menuju Batam, Bali, Semarang, ataupun Kota Kasablanka dan Gandaria. Mengingat posisi kasnya yang besar, hal itu memungkinkan PWON untuk melakukan akuisisi yang lebih strategis. PWON juga berencana untuk meningkatkan pembayaran dividennya.

Rekomendasi : Buy

Target Harga : Rp 675 per saham

Analis Indo Premiere Sekuritas Michelle Nugroho dalam riset 20 Juni 2023

4. PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE)

Terlepas dari prospek penjualan pemasaran yang menantang di tahun 2023, pendapatan perusahaan melonjak 154% YoY pada kuartal pertama tahun ini karena didorong oleh penjualan properti yang kuat dan pendapatan berulang.

Selain itu, BSDE memiliki cadangan lahan (landbank) terbesar diantara pemain properti lainnya yakni hingga 3,8 ribu Ha atau dapat mendukung operasional bisnisnya berjalan lancar hingga 15 tahun ke depan. Landbank BSDE yang besar di BSD City dan potensinya untuk dikembangkan di Cibubur dipandang sebagai pendorong utama pertumbuhan masa depan perusahaan.

Rekomendasi : Buy

Target Harga : Rp 1.300 per saham

Analis Sinarmas Sekuritas Arief Machrus dalam riset 21 Juni 2023

Baca Juga: Kinerja Sektor Properti Diramal Membaik, Cek Rekomendasi Saham Pemainnya

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News

Editor: Khomarul Hidayat