KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Kinerja emiten properti diproyeksikan lesu di tengah pelemahan rupiah dan suku bunga Bank Indonesia (BI) yang diproyeksikan naik pada Mei ini.

Pada Selasa (19/5/2026), rupiah ditutup di level Rp 17.706 per dolar Amerika Serikat (AS). Ini melemah 0,21% dibanding penutupan hari sebelumnya yang berada di Rp 17.668 per dolar AS. Lagi-lagi, ini adalah posisi penutupan terburuk rupiah sepanjang masa.

Ketidakberdayaan rupiah ini pun membuat Bank Indonesia (BI) diekspektasikan bakal meningkatkan suku bunga acuan pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) Mei ini. Sebagai gambaran, suku bunga acuan BI saat ini ada di level 4,75%.

BNI Menanggapi Aksi Demonstrasi di Pematang Siantar

Kondisi ini menjadi pemberat bagi kinerja emiten properti yang sensitif dengan suku bunga dan fluktuasi rupiah, terutama mereka yang memiliki utang dalam dolar AS.

Misalnya, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) yang punya obligasi dolar sebesar sekitar US$ 333 juta yang jatuh tempo pada 2028.

PT Modernland Realty Tbk (MDLN) juga punya beban bunga sebesar setara Rp 118,68 miliar dan beban bunga lain-lain setara Rp 5,22 miliar per 31 Maret 2026. MDLN juga ada utang obligasi guaranteed senior notes sebesar setara Rp 4,66 triliun yang jatuh tempo pada 2027.

PT Jababeka Tbk (KIJA) juga baru saja melakukan penandatanganan fasilitas pinjaman jangka panjang baru dengan Bank Mandiri pada 13 Mei 2026.

Fasilitas pembiayaan baru tersebut memiliki jangka waktu selama 15 tahun dan diberikan dalam mata uang rupiah Indonesia dengan tingkat bunga floating sebesar 7% per tahun. Dana hasil fasilitas tersebut akan digunakan terutama untuk refinancing Senior Notes Perseroan sebesar US$ 185,85 juta yang akan jatuh tempo pada Desember 2027.

Baca Juga: Pasar Tertekan, Investor Reksadana Perlu Kelola Risiko Secara Disiplin

Kemudian, ada tambahan fasilitas term loan sebesar Rp70 miliar untuk mendukung kebutuhan umum korporasi KIJA.

Budianto Liman, Wakil Direktur Utama KIJA mengatakan, transaksi ini merupakan bagian dari strategi pengelolaan kewajiban (liability management) perseroan secara proaktif.

Diharapkan, aksi ini bisa memperkuat profil keuangan jangka panjang melalui perpanjangan jatuh tempo utang serta peningkatan visibilitas likuiditas. Selain itu, penggunaan fasilitas pinjaman dalam mata uang rupiah Indonesia juga dilakukan untuk menyelaraskan struktur pembiayaan dengan mata uang pelaporan KIJA. 

“Sehingga dapat mengurangi volatilitas laba akibat fluktuasi nilai tukar mata uang asing, khususnya dolar Amerika Serikat (AS),” katanya dalam keterbukaan informasi di laman Bursa Efek Indonesia (BEI). 

Sehubungan dengan fasilitas pembiayaan tersebut, KIJA memberikan jaminan berupa sejumlah aset milik perseroan dan entitas anak dengan total nilai jaminan yang memenuhi rasio coverage sebesar 120% dari nilai pinjaman. 

Tak hanya terkait obligasi, pelemahan rupiah dan peningkatan harga minyak bumi juga akan memberatkan biaya operasional para emiten properti di sepanjang tahun 2026.

Direktur PT Ciputra Development Tbk (CTRA) Harun Hajadi bilang, pihaknya memang tak punya utang dalam bentuk dolar AS. Namun, harga bahan dari supplier dan kontraktor akan terpengaruh naik karena kenaikan bahan bakar minyak (BBM).

“Ini kemungkinan akan menyebabkan kenaikan harga konstruksi. Jika ada pemesanan barang impor seperti elevator juga akan berpengaruh,” katanya kepada Kontan, Selasa (19/5/2026).

Baca Juga: Hasil Pertemuan BEI, Pemerintah & DPR: Free Float 20%–30% Diusul Dapat Insentif Pajak

Jessica Leonardy, Equity Research Analyst OCBC Sekuritas mengatakan, pelemahan rupiah akan memang akan membuat beberapa harga bahan baku material terutama yang impor naik.

Kondisi itu diperparah oleh suku bunga BI yang kemungkinan naik untuk mengatasi pelemahan rupiah. “Keduanya sentimen negatif untuk emiten properti,” katanya kepada Kontan, Selasa (19/5/2026).

Kevin Halim, Analis Maybank Sekuritas melihat, secara general, pelemahan rupiah akan berdampak langsung kepada kenaikan harga bahan bangunan dikarenakan kenaikan dari input cost. 

Hal ini mengakibatkan biaya konstruksi yang lebih tinggi sehingga dapat menggerus margin, kecuali developer menaikkan harga rumah yang dijual.

Dari sisi liabilitas, PWON salah satu yang mempunyai utang dalam dolar AS dalam jumlah yang cukup besar, yaitu sebesar US$ 333 juta yang akan mature di 2028. 

Namun, pada kuartal IV 2025, PWON telah melakukan direct hedging dengan membeli USD fixed income mutual fund sebesar Rp 1,85 triliun yang mengakibatkan penurunan terhadap net USD liability exposure menjadi US$ 100 juta. 

“Dalam kata lain, setiap penurunan rupiah sebesar 1%, laba bersih PWON akan turun sebesar 0,7%, berdasarkan perhitungan kami,” ujarnya kepada Kontan, Selasa (19/5/2026).

Menurut Kevin, posisi liabilitas dalam dolar AS yang rendah sebenarnya tidak akan berdampak signifikan terhadap kinerja developer. 

“Untuk PWON, currency hedging yang telah dilakukan oleh emiten sudah cukup baik untuk mempertahankan kinerja emiten dalam kondisi pelemahan rupiah,” ungkapnya.

Analis Kiwoom Sekuritas, Adrian Djie melihat, risiko tertinggi di kondisi saat ini memang membayangi emiten dengan eksposur utang berdenominasi dolar AS yang signifikan. Terutama, bagi mereka yang menghadapi jatuh tempo dalam waktu dekat, memiliki pendapatan murni dalam rupiah, serta tidak memiliki fasilitas lindung nilai. 

“Sebaliknya, emiten yang telah melunasi kewajiban obligasi dolarnya atau memiliki natural hedge berada pada posisi fundamental yang jauh lebih tangguh,” ujarnya kepada Kontan, Selasa.

Sebagai strategi mitigasi, perusahaan pun dinilai perlu memprioritaskan refinancing ke dalam instrumen berbasis Rupiah dan menahan penerbitan obligasi dolar AS baru. 

“Selain itu, bagi emiten dengan likuiditas kas yang memadai, langkah buyback obligasi dolar AS di pasar sekunder akan jauh lebih efisien secara biaya dibandingkan dengan menahan beban bunga hingga masa jatuh tempo,” ungkapnya.

Menurut Kevin, suku bunga yang masih tinggi di tahun 2026 ini masih akan berdampak negatif terhadap kinerja emiten properti.

Kevin merekomendasikan beli untuk BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga masing-masing Rp 1.050 per saham, Rp 1.150 per saham, Rp 580 per saham, dan Rp 520 per saham.

Adrian bilang, prospek sektor properti di tahun 2026 ini diwarnai oleh sentimen yang beragam. Dari sentimen pemberat, sektor ini masih ditekan oleh tren pelemahan rupiah, suku bunga yang higher-for-longer, serta lambatnya pemulihan daya beli. 

Namun, dari sisi pendorong, perpanjangan insentif PPN DTP hingga 2027 dan program 3 juta rumah menjadi katalis positif. Lalu, ditambah dengan segmen properti premium yang terbukti lebih kebal terhadap fluktuasi bunga KPR. 

Baca Juga: Konsensus Ekonom Memprediksi BI Rate Akan Naik Jadi 5%, Pasar Saham Bisa Bergejolak

“Oleh karena itu, emiten dengan porsi recurring income yang besar akan tampil lebih defensif, sedangkan yang sangat bertumpu pada marketing sales residensial menengah-bawah akan lebih rentan,” tuturnya.

Secara valuasi, saham PWON saat ini diperdagangkan dengan diskon yang signifikan, berada jauh di bawah rata-rata price to book values (PBV) 5 tahunannya, sehingga menawarkan titik masuk yang relatif menarik. 

Alhasil, Adrian merekomendasikan beli untuk PWON dengan target harga jangka pendek Rp 326 per saham.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News