KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Pengembang apartemen di Jakarta mulai mengandalkan strategi alternatif untuk menjaga produktivitas aset di tengah lemahnya permintaan pasar. Unit yang belum terserap konsumen kini berpeluang dialihkan sementara ke pasar sewa atau serviced apartment, sembari pengembang memberikan berbagai insentif untuk menarik minat pembeli.

Wakil Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya mengatakan, pasar apartemen, khususnya segmen menengah atas dan premium, masih menghadapi tekanan. Berdasarkan data Leads Property Services Indonesia, penyerapan apartemen pada kuartal III-2026 hanya mencapai 116 unit dalam periode tiga bulan.

Sementara itu, pada segmen menengah dengan kisaran harga Rp 500 juta hingga mendekati Rp 2 miliar, stok apartemen yang belum terjual di DKI Jakarta diperkirakan mencapai lebih dari 20.000 unit hingga 25.000 unit.

Menurut Bambang, kondisi pasar saat ini lebih banyak dikendalikan oleh konsumen karena pilihan unit yang tersedia cukup banyak. Di sisi lain, daya beli masyarakat masih tertekan sehingga pengembang perlu menyesuaikan strategi pemasaran untuk mempercepat penjualan.

Baca Juga: Kemenperin Lanjutkan SBIN, Perkuat Rantai Pasok Industri

Salah satu langkah yang dapat ditempuh adalah memberikan insentif berupa pembebasan biaya iuran pengelolaan lingkungan (IPL) untuk periode tertentu. Sebagai contoh, pengembang dapat menawarkan fasilitas bebas IPL selama dua tahun kepada pembeli baru agar beban biaya operasional saat mulai menempati apartemen menjadi lebih ringan.

Pasalnya, biaya pengelolaan menjadi salah satu pertimbangan masyarakat sebelum membeli apartemen. Selain harga unit atau cicilan, konsumen juga perlu memperhitungkan biaya IPL dan dana cadangan atau sinking fund.

Bambang juga menilai pengembang perlu mengoptimalkan unit yang sudah siap huni dengan mengalihkannya ke pasar sewa. Unit yang sebelumnya dipasarkan untuk dijual dapat dimanfaatkan terlebih dahulu sebagai serviced apartment atau apartemen sewa.

Menurut dia, langkah tersebut relatif lebih praktis dibandingkan mengubah fungsi bangunan menjadi hotel. Sebab, perubahan fungsi apartemen menjadi hotel membutuhkan penyesuaian standar fasilitas, perizinan, hingga sertifikat laik fungsi (SLF) yang berbeda.

"Kalau dirubah fungsinya menjadi serviced apartment, artinya apartemen sewa ya, nah itu adalah salah satu solusi yang paling cepat dan ideal karena nggak perlu merubah sistem, tapi hanya menyewakan aja yang tadinya dijual, sementara disewakan dulu," ujar Bambang kepada Kontan, Jumat (6/11/2026).

Ia menjelaskan, pengelolaan serviced apartment juga relatif berbeda dengan hotel. Apartemen sewa umumnya menerapkan periode penyewaan minimum bulanan hingga tahunan. Sementara itu, hotel melayani penyewaan harian sehingga membutuhkan intensitas pengelolaan yang lebih tinggi.

Baca Juga: Digitalisasi Rantai Pasok Energi Butuh Sistem Keamanan dan Ketertelusuran

Di samping strategi optimalisasi unit, pengembang juga berharap dukungan insentif pemerintah dapat memperluas pasar pembeli apartemen. Bambang menyoroti kenaikan batas penghasilan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) menjadi Rp 14,7 juta per tahun sebagai peluang untuk menjangkau konsumen yang sebelumnya berada di antara kelompok MBR dan masyarakat berpenghasilan menengah.

Dengan masuk dalam kelompok penerima fasilitas MBR, konsumen berpotensi memperoleh sejumlah kemudahan. Fasilitas tersebut antara lain pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP), pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), serta kredit pemilikan rumah (KPR) dengan bunga sekitar 6%.

Bambang menyebut, tingkat bunga tersebut jauh lebih rendah dibandingkan bunga kredit komersial yang saat ini berada di kisaran 12%-13%, bahkan dapat mencapai 15%. Penurunan bunga kredit berpotensi mengurangi beban angsuran konsumen secara signifikan.

Meski demikian, ia mengingatkan bahwa implementasi fasilitas tersebut masih membutuhkan kejelasan, terutama terkait ketersediaan anggaran pemerintah. Di sisi lain, pengembang juga perlu memastikan biaya pengelolaan apartemen dapat ditekan agar hunian vertikal semakin menarik bagi masyarakat.

Menurut Bambang, biaya listrik menyumbang sekitar 30%-40% dari total biaya operasional apartemen. Karena itu, ia berharap pemerintah dapat memberikan dukungan untuk menekan biaya operasional, termasuk melalui kemungkinan pemberian insentif bagi apartemen segmen menengah.

Dari sisi pasokan, pengembang cenderung menahan peluncuran proyek baru dan memprioritaskan penyelesaian proyek yang sudah berjalan. Bambang memperkirakan kondisi pasar pada kuartal IV-2026 belum banyak berubah dibandingkan kuartal sebelumnya. Hal ini karena konsumen masih memilih menunggu kepastian kondisi ekonomi dan politik sebelum mengambil keputusan pembelian.

Ia berharap perbaikan pasar mulai terlihat pada tahun depan seiring dengan kebijakan pemerintah dan pemberian insentif yang dapat menopang daya beli masyarakat. REI juga menargetkan stok apartemen siap huni yang belum terjual di Jakarta dapat terserap hingga akhir 2027.

Bambang memperkirakan, total stok apartemen yang belum terjual di Jakarta, terutama pada kisaran harga Rp 500 juta hingga Rp 2 miliar, dapat mendekati 50.000 unit. Namun, ia menegaskan bahwa angka tersebut merupakan estimasi berdasarkan survei dan bukan data transaksi resmi.

Baca Juga: Rupiah Melemah, Biaya Logistik Industri Mamin Melonjak hingga 3 Kali Lipat

Menurut dia, REI belum memiliki data penjualan apartemen yang terperinci dan akurat karena transaksi antara pengembang dan konsumen dilakukan melalui notaris. Berbeda dengan industri otomotif yang memiliki pencatatan registrasi kendaraan, transaksi properti belum memiliki kewajiban pelaporan secara terpusat kepada asosiasi.

Di tengah tekanan pasar apartemen komersial, Bambang justru melihat peluang pengembangan hunian vertikal pada segmen masyarakat menengah ke bawah melalui program rumah susun milik (rusunami).

Salah satu opsi yang tengah dijajaki adalah kerja sama antara pengembang, pemerintah daerah, dan badan usaha milik daerah (BUMD) untuk memanfaatkan lahan milik pemerintah yang belum produktif.

Melalui konsep pengembangan kawasan terpadu atau mixed-use, lahan seperti area pemasaran, terminal, hingga stasiun berpotensi dikembangkan dengan tambahan hunian vertikal. Skema tersebut dinilai dapat menjadi salah satu solusi untuk memenuhi kebutuhan hunian di perkotaan sekaligus membantu mengurangi backlog perumahan.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News