KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Aktivitas bisnis PT Ciputra Development Tbk (CTRA) masih lancar di tengah kenaikan suku bunga. Tetapi risiko suku bunga tinggi tetap berpotensi menghilangkan minat masyarakat untuk membeli properti.

Analis Sinarmas Sekuritas Arief Machrus mengatakan bahwa menunda pembelian rumah bukanlah pilihan meskipun pembayaran porsi hipotek meningkat. Adanya selisih backlog rumah tapak masih cukup besar sehingga permintaan properti diharapkan akan terus meningkat.

Likuiditas perbankan yang cukup bagus juga masih mendorong peningkatan pembayaran porsi Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pembayaran hipotek untuk CTRA meningkat menjadi hampir 60% pada tahun 2022 dibandingkan 58% pada tahun 2021.

Arief optimistis bahwa pembeli rumah pertama alias first home buyer sebagai pengguna akhir (end user) tidak akan menunda pembelian karena penghematan pandemi dirasa sudah cukup.

Baca Juga: Hingga Kuartal I, Ciputra Development (CTRA) Cetak Marketing Sales Rp 3,4 Triliun

Pasalnya, rumah yang disediakan Ciputra dinilai terjangkau dengan harga sebesar Rp 2 miliar ke bawah. Penawaran rumah tapak dengan harga yang terjangkau ini nantinya akan memberikan solusi untuk kelas menengah sebagai segmen ideal (sweet spot) sejak bunga KPR tinggi diproyeksikan masih akan mendominasi lanskap pinjaman sektor properti di Indonesia.

Sinarmas Sekuritas memperkirakan penjualan rumah & tanah kavling milik CTRA akan mempertahankan margin kotor sekitar 52% di tahun ini. Pertumbuhan pendapatan diperkirakan hampir 5% di 2023. Sebagai perbandingan, margin kotor CTRA di tahun 2022 dan 2021 masing-masing sebesar 52% dan 51%.

Arief melihat pembayaran properti melalui skema cicilan bakal terus berkurang ke depannya karena investasi pada sektor properti tengah tertekan. Sinarmas Sekuritas memproyeksikan porsi cicilan CTRA akan terus tertekan ke bawah level 20% di 2023 karena inflasi dan tren suku bunga tinggi memberikan tekanan pada investasi properti.

Baca Juga: Industri Properti Bangkitkan Sektor Lainnya, Kontribusinya Capai Rp 5,78 T Per Tahun

Berbeda dengan pengguna akhir, investor properti yang melakukan pembayaran bertahap 6-24 bulan melalui skema cicilan diperkirakan akan mengalami tren penurunan, seiring dengan porsi pembayaran cicilan di CTRA saat ini hanya menyumbang sekitar 20% di tahun 2022 dibandingkan 25% pada 2021.

Arief menilai risiko KPR dengan suku bunga mengambang yang tinggi turut menjadi momok bagi Ciputra. Sebab, CTRA memiliki suku bunga mengambang KPR sekitar 70% atau relatif tinggi dibandingkan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) sebesar 30% ataupun PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) dengan hampir 100% merupakan hutang dengan suku bunga tetap.

Pada titik ini, sebenarnya tidak ada lonjakan tunggakan, tetapi suku bunga tinggi berkepanjangan bisa memaksa lebih banyak pembayaran yang terlewatkan. Pada akhirnya akan mengurangi permintaan untuk rumah tapak.

“Kami akan memantau dengan cermat tingkat penerimaan CTRA di masa mendatang lewat peluncuran proyek mereka dalam mengikuti permintaan properti,” tulis Arief dalam riset 17 April 2023.

Baca Juga: Penjualan Bakal Tetap Stabil Meski Bunga Naik, Peringkat Ciputra (CTRA) Dikerek Naik

Analis Henan Putihrai Sekuritas Jono Syafei menjelaskan, kinerja CTRA di tahun ini bakal didukung oleh aktivitas serah terima properti yang sudah terjual pada 2021 silam. Sementara, pendapatan pra penjualan alias marketing sales CTRA hingga kuartal pertama tahun ini berhasil membukukan angka signifikan hingga Rp 3.4 triliun terutama karena peluncuran kluster baru di Citra Garden Serpong yang mencapai lebih dari Rp 1.3 triliun.

Selain itu, segmen pendapatan berulang (recurring income) CTRA diyakini akan terus bertumbuh dari aktivitas mal, hotel ataupun rumah sakit di tahun ini. Emiten properti berkode saham CTRA ini membukukan pendapatan berulang sebesar Rp 1,9 triliun pada tahun 2022 yang berkontribusi sekitar 21% terhadap total pendapatan. Angka tersebut berhasil tumbuh secara tahunan 14% year on year (YoY).

“Kinerja mal dan hotel memang belum kembali ke level pra pandemi. Sehingga, masih ada peluang pertumbuhan ke level tersebut,” kata Jono kepada Kontan.co.id, Selasa (9/5).

Jono tak menampik kenaikan suku bunga cukup menjadi tantangan untuk emiten properti seperti CTRA. Tetapi langkah diversifikasi produk dan lokasi yang dimiliki CTRA mampu mengurangi dampak tersebut. Arief juga menyukai strategi CTRA yang mengandalkan Sumatra dan Sulawesi sebagai kontributor marketing sales terbesar lainnya, setelah Jabodetabek.

Baca Juga: Menakar Prospek Emiten Properti Dari Rapor Marketing Sales

Dalam riset tertanggal 10 April 2023, Analis Maybank Sekuritas Jeffrosenberg Chenlim menilai bahwa CTRA percaya diri dengan panduan marketing sales yang lebih tinggi di tahun ini. CTRA menaikkan target pra penjualannya dari Rp 8,4 triliun untuk tahun 2022 menjadi Rp 8,9 triliun untuk 2023.

Penjualan CTRA diantaranya bakal ditopang oleh proyek baru yang diluncurkan yakni kota mandiri baru, CitraGarden Serpong dengan penerimaan yang begitu mengesankan yakni mencetak marketing sales sekitar Rp 1,3 triliun. Kemudian, proyek baru skala kecil yang terdiri dari sekelompok rumah dan ruko turut berkontribusi.

Jeffrosenberg berharap pendapatan pra-penjualan CTRA bisa meningkat karena peluncuran besar yang akan datang di Jakarta dan Surabaya. Marketing sales CTRA diproyeksikan tumbuh secara konsisten yakni rata-rata 4% dari tahun 2021 sampai tahun 2025.

“CTRA didukung permintaan perumahan yang cukup di kota-kota luar Jakarta, serta risiko penurunan terbatas mengingat diskonnya yang besar untuk Revaluasi Net Asset Value (RNAV),” ungkap Jeffrosenberg.

Jeffrosenberg mempertahankan rekomendasi buy dengan target harga sebesar Rp 1.400 per saham untuk CTRA. Proyeksi tersebut berdasarkan diskon 59% untuk RNAV dan menyiratkan 1,1 kali Price Book Value (PBV) tahun 2023.

Jono menyarankan buy dengan target harga di Rp 1.350 per saham. Sedangkan, Arief merekomendasikan buy dengan target harga lebih tinggi sebesar Rp 1.500 per saham.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News

Editor: Wahyu T.Rahmawati