Kinerja sektor properti di pengujung tahun 2017 masih dalam tren rendah, meskipun ada indikator yang menunjukkan pemulihan. Sepanjang sembilan bulan pertama 2017, harga dan penjualan perumahan hanya tumbuh di bawah 5%. Kami memandang, perkembangan sektor ini di tahun depan akan sedikit membaik dibandingkan tahun 2017, tapi masih perlahan.

Pertumbuhan harga dan penjualan perumahan hingga kuartal III-2017 masih dalam level rendah. Berdasarkan survei Bank Indonesia (BI), indeks harga properti residensial tumbuh 3,3% year on year (yoy) sedikit lebih tinggi dibandingkan periode sama tahun lalu, yang hanya tumbuh 2,8% (yoy). Tapi masih lebih rendah dibandingkan tahun 2014 dan 2015 yang mampu mencatat pertumbuhan di atas 5% (yoy).

Sejalan pertumbuhan harga yang masih rendah, pertumbuhan penjualan perumahan pada kuartal III-2017 melemah menjadi 2,6% quarter on quarter (qoq), lebih rendah dibandingkan tahun 2014-2015 yang dapat mencapai dobel digit, bahkan lebih dari 40% (qoq) pada akhir tahun 2014.

Sebaliknya kredit properti mulai terlihat tanda pemulihan. Pertumbuhan kredit pemilikan rumah dan apartemen (KPR dan KPA) mulai meningkat sejak Juni 2017. Pada Juni 2017 KPR dan KPA secara tahunan hanya tumbuh 7,9%, kemudian meningkat menjadi 10,6% pada September 2017. Pertumbuhan membaik ini disertai dengan rasio kredit bermasalah (NPL) stabil di level 2,8%.

Berdasarkan provinsi, pertumbuhan tertinggi dicatat oleh Papua Barat (58,9%) dan Papua (25,1%), sedangkan pertumbuhan paling rendah terdapat di Bali (-15,6%) dan Maluku Utara (-8,3%). Rasio NPL tertinggi adalah Kalimantan Timur (7,5%) dan Sulawesi Utara (6,5%) serta paling rendah adalah Maluku (0,8%) dan Nusa Tenggara Timur (1,4%).

Pemerintah merilis berbagai kebijakan  mendorong permintaan sektor perumahan. Salah satunya pelonggaran aturan loan to value (LTV) pada Agustus 2016 yang lalu. LTV diturunkan dari 20% menjadi 15%. Jadi pembeli perumahan menyediakan uang muka lebih rendah.

Namun, pelonggaran ini dianggap belum mampu membuat sektor properti berlari kencang. Sehingga BI berencana kembali menurunkan LTV secara spasial berdasarkan kondisi dan perkembangan sektor properti di masing-masing wilayah.

Hingga saat ini KPR dan KPA didominasi di Jawa (70%), lalu Sumatra (13%), Kalimantan dan Sulawesi (masing-masing 6%), Bali-Nusa Tenggara (3%) dan Maluku Papua (1%). Kami memandang penentuan wilayah yang menerima pelonggaran LTV adalah wilayah yang mempunyai potensi pertumbuhan KPR dan KPA besar dengan rasio NPL rendah.

Sebagai gambaran, per September 2017, pertumbuhan KPR dan KPA di Jawa, Kalimantan, Maluku dan Papua tumbuh di atas nasional. Namun hanya rasio NPL di Jawa, Maluku dan Papua lebih rendah dari nasional.

Kebijakan lain adalah penerapan suku bunga acuan rendah untuk menekan suku bunga pada level kredit konsumsi. Suku bunga acuan sudah turun 300 bps dari dari 7,25% di Januari 2016 hingga 4,25% di November 2017. Kami memperkirakan suku bunga acuan tahun 2018 tidak mengalami kenaikan atau tetap di level 4,25%.

Namun transmisi penurunan suku bunga acuan ke suku bunga kredit konsumsi  lambat, karena terkendala efisiensi perbankan dan NPL yang masih tinggi.. Suku bunga kredit konsumsi hanya turun 96,9 bps dari 13,9% di Januari 2016 menjadi 13% di September 2017. Seiring hal itu, suku bunga KPR hanya turun dari 11,3% di Januari 2016 menjadi 10,1% di September 2017.

Tahun 2018, kami melihat sedikit tanda pemulihan sektor properti. Pertumbuhan perlahan ini sejalan dengan prediksi pertumbuhan ekonomi tahun depan yang sedikit membaik, yaitu 5,1% (2017)  dan 5,3% (2018).

Pertumbuhan KPR dan KPA saat ini meningkat dan lebih tinggi dari pertumbuhan kredit. Tapi pertumbuhan harga dan penjualan perumahan masih rendah. Dampak kebijakan pemerintah sektor properti diperkirakan lebih terlihat tahun depan.

Kemudahan membeli perumahan dan suku bunga yang terjangkau diharapkan meningkatkan permintaan hunian di tahun depan. Ujungnya diharapkan mendorong geliat sektor properti.   

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News

Editor: Tri Adi