KONTAN.CO.ID – JAKARTA. Pengesahan Undang-Undang (UU) Pengaturan Reforma Agraria mulai menjadi perhatian bagi sektor properti, terutama pengembang yang memiliki land bank besar dan terkonsentrasi. Meski demikian, analis Maybank Sekuritas Indonesia menilai dampaknya terhadap emiten properti yang mereka cakup masih cenderung selektif.

Analis Maybank Sekuritas Indonesia Kevin Halim dalam riset Rabu (23/9/2026) mengatakan, UU Pengaturan Reforma Agraria yang disahkan pada 22 September 2026 meningkatkan pengawasan terhadap lahan yang terkonsentrasi, tidak dimanfaatkan secara optimal, maupun yang bersengketa.

Lahan yang memenuhi kriteria tertentu dapat ditetapkan sebagai objek reforma agraria untuk kemudian didistribusikan kepada masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah dan DPR menyebut UU tersebut sebagai landasan hukum untuk memperkuat pelaksanaan reforma agraria, termasuk pemerataan penguasaan dan kepemilikan tanah serta penyelesaian persoalan agraria.

Baca Juga: Binance Investasi Umumkan Investasi Rp 1,78 Triliun di Circle buat Ekspansi USDC

Menurut Kevin, bagi pengembang yang memiliki masterplan dan pipeline pengembangan yang jelas, risiko lahan telantar dapat lebih terkelola. Ketentuan tersebut juga sejalan dengan pengakuan terhadap rencana pengembangan lahan dalam PP 48/2025.

"Untuk pengembang yang kami cakup, masterplan yang telah ditetapkan dan pipeline pengembangan seharusnya dapat memitigasi risiko lahan telantar," ujar dia, dalam riset.

Meski begitu, konsentrasi kepemilikan lahan tetap menjadi salah satu hal yang perlu diperhatikan. Maybank Sekuritas menilai risiko utama ke depan berasal dari luasnya mandat lembaga reforma agraria serta ketidakpastian mengenai implementasi batas maksimum kepemilikan tanah.

Salah satu perubahan penting dalam regulasi ini adalah penguatan kelembagaan penyelenggaraan reforma agraria. Dalam pembahasan RUU, pemerintah dan DPR menyepakati pembentukan lembaga yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden dengan kewenangan dalam perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, hingga penyelesaian konflik agraria.

Dalam perkembangan pembahasan terakhir, nomenklatur Badan Reforma Agraria Nasional (BRAN) juga diubah menjadi Lembaga Penyelenggaraan Reforma Agraria (LPRA).

Kevin mengatakan, pemusatan fungsi tersebut memberikan peran yang lebih luas kepada lembaga reforma agraria, termasuk dalam penyelesaian konflik agraria berskala besar.

UU tersebut juga memperkenalkan ketentuan mengenai batas maksimum kepemilikan tanah serta membuka ruang pemberian kompensasi kepada pemegang hak atas tanah tertentu yang kemudian ditetapkan sebagai objek reforma agraria. Detail pelaksanaannya masih bergantung pada aturan turunan.

"Luasan kewenangan lembaga reforma agraria dan implementasi batas maksimum kepemilikan tanah menjadi area utama yang perlu dipantau," kata Kevin.

Baca Juga: Astra Agro (AALI) Siapkan Anggaran Capex Rp 1,4 Triliun di 2027

Maybank menilai dampak regulasi baru tersebut tidak akan sama bagi seluruh pengembang properti. Faktor seperti lokasi land bank, tingkat konsentrasi lahan, rencana pengembangan, struktur kepemilikan lahan, hingga kondisi sosial-ekonomi wilayah akan turut menentukan tingkat eksposur masing-masing perusahaan.

PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) dan PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dinilai memiliki eksposur yang lebih besar karena kepemilikan land bank yang terkonsentrasi. Namun, Kevin menilai faktor regional dalam UU tersebut dapat membantu memitigasi risiko, mengingat township yang dikembangkan kedua perusahaan memiliki ketersediaan lahan yang besar, tingkat kemiskinan yang relatif lebih rendah, serta distribusi kepemilikan tanah yang lebih merata.

Sementara itu, struktur joint operation (JO) PT Ciputra Development Tbk (CTRA) membatasi eksposur langsung perusahaan karena sebagian signifikan land bank dimiliki oleh mitra JO.

Untuk PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) dan PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR), penyebaran land bank yang lebih terdiversifikasi dinilai mengurangi risiko konsentrasi. Adapun PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) memiliki eksposur yang relatif lebih terbatas karena land bank yang lebih kecil dan fokus bisnis pada pendapatan berulang.

Maybank melihat masterplan yang jelas, kecepatan pengembangan lahan, serta struktur kepemilikan menjadi faktor penting untuk menilai dampak UU Reforma Agraria terhadap masing-masing emiten properti.

Kevin juga membandingkan kerangka reforma agraria Indonesia dengan sejumlah negara ASEAN.

Menurut dia, pendekatan Indonesia lebih menitikberatkan pada konsentrasi lahan, lahan yang tidak dimanfaatkan dan konflik agraria, ketimbang menerapkan batas kepemilikan tanah secara menyeluruh.

Kerangka Indonesia juga memiliki karakter kelembagaan yang berbeda karena menempatkan fungsi reforma agraria dalam satu lembaga nasional dengan mandat yang luas. Di Vietnam dan Malaysia, administrasi pertanahan lebih tersebar antara pemerintah pusat dan daerah.

Sementara itu, Thailand menjadi salah satu pembanding yang lebih dekat, meski fokus kebijakan reforma agrarianya lebih spesifik pada lahan pertanian.

Bagi sektor properti Indonesia, Kevin menilai perkembangan aturan turunan akan menjadi faktor penting untuk menentukan bagaimana ketentuan mengenai lahan terkonsentrasi, lahan tidak termanfaatkan, konflik agraria, serta batas kepemilikan tanah nantinya diterapkan kepada pengembang.

Untuk saat ini, Maybank mempertahankan pandangan positif terhadap pengembang yang masuk dalam cakupannya. Hal ini mempertimbangkan pipeline pengembangan dan karakteristik land bank dapat menjadi mitigasi terhadap risiko regulasi baru tersebut.

Baca Juga: Astra International (ASII) Tetap Fokus pada Tiga Bisnis Inti pada Tahun 2027

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News