Tren memiliki hunian di gedung pencakar langit tidak cuma ada di Jakarta. Saat ini, gedung-gedung jangkung pun mulai merambah berbagai kota besar di Indonesia. Tak hanya kota di Pulau Jawa, seperti Bandung dan Surabaya saja, tetapi juga Medan, Bali dan Manado. Langit kota-kota yang terkenal sebagai penghasil komoditas seperti Makassar dan Balikpapan pun mulai semarak dengan  apartemen.

Jika dilihat sekilas, tren seperti ini memang cukup aneh, mengingat daerah di luar kawasan Jabodetabek masih punya lahan luas untuk rumah tapak. Belum lagi, karakteristik  masyarakat Indonesia yang lebih senang tinggal di rumah tapak dibandingkan menghuni unit apartemen.

Lantas, apa alasan rasional tumbuhnya pasar apartemen di luar kota-kota tersebut?  Associate Director Knight Frank Indonesia, Hasan Pamudji punya jawabannya. Menurut Hasan, tumbuhnya pasar apartemen di berbagai kota di luar Jakarta diakibatkan oleh pembangunan infrastruktur dan  gedung-gedung baik itu perumahan, perkantoran maupun pusat perbelanjaan yang tidak seimbang.

Pembangunan infrastruktur baik itu jalan, jembatan maupun penunjang lain seperti  listrik selalu terlambat dibandingkan dengan pembangunan gedung. Akibatnya, pola permukinan terkonsentrasi di satu titik saja. "Lahan pun kian terbatas dan harga tanah tidak masuk akal lagi. Lalu pasar apartemen muncul," tutur dia.

Hanya saja, setiap kota punya karakteristik pasar apartemen masing-masing. Tahun 2012–2014 daerah seperti Bandung dan Surabaya yang berlokasi Pulau Jawa, bisa mencetak kenaikan harga apartemen yang cukup tinggi, yakni berkisar 30%–40% per tahun.

Khusus Bandung yang terkenal sebagai daerah tujuan wisata, apartemen juga menawarkan keuntungan lain melalui pasar penyewaan yang cukup laris. Sementara kota-kota di luar Pulau Jawa seperti Medan, Bali, Manado lebih menawarkan keuntungan melalui sewa yang mencapai 30% per tahun. Pasar sewa bisa datang dari  para turis maupun ekspatriat yang tinggal untuk sementara waktu.

Sementara keuntungan investasi dari kenaikan harga jual per unit masih berkisar di level 20%. Sayangnya, kalkulasi  menggiurkan tersebut tidak berlaku lagi sekarang. Perlambatan ekonomi global yang menular ke dalam negeri berpengaruh ke bisnis properti.

Menurut Hasan, dampak bisnis properti yang paling terjotos kelesuan ekonomi global saat ini adalah anjloknya permintaan apartemen. Pada tahun 2012-2014, perbandingan antara permintaan dan suplai apartemen secara global adalah 3:1. Artinya, untuk setiap 500 unit, permintaan yang masuk mencapai 1.500 unit – 2.000 unit.

Laju penyerapan juga semakin melambat belakangan ini. Hasan yang menyoroti kawasan Jabodetabek dan Bandung, mengatakan, di masa booming hanya butuh waktu sekitar satu bulan untuk penjualan 30 unit apartemen  di kota-kota tersebut. Sedang di masa sekarang, dalam satu bulan penjualan hanya berkisar 5 unit saja.

Hal senada juga diamini pengamat properti Panangian Simanungkalit. Dalam keadaan ekonomi normal,  investasi apartemen sebenarnya cukup menggiurkan karena secara umum potensi kenaikan harganya bisa mencapai 20% per tahun. Namun di saat kondisi lesu seperti sekarang,  kenaikan harga sebesar 10% pun sudah terbilang bagus.

Bagi Hasan, dalam jangka pendek, prospek apartemen yang berada di kota-kota luar kawasan Jabodetabek tidak jauh berbeda dengan prospek apartemen di Jabodetabek, yaitu suram. Hasan memperkirakan tahun ini adalah awal dari perlambatan permintaan. Jika pun ada, penyerapan apartemen dilakukan oleh pengguna langsung alias end user.

Hasan memprediksi  prospek jangka menengah apartemen luar Jabodetabek juga masih tidak jelas. Meskipun dalam jangka panjang, permintaan terhadap apartemen di luar Jabodetabek tetap tumbuh. Dia menyarankan investor  untuk wait and see hingga tahun 2016 sebelum melakukan investasi.

Untuk melihat seberapa suram pasar apartemen  di luar Jabodetabek, kita bisa mengambil contoh Surabaya. Di ibukota Provinsi Jawa Timur ini, gelagat pasar apartemen melambat sudah terlihat sejak awal tahun 2015. Hal ini terlihat dari tingkat penjualan (take-up rate) yang anjlok. Associate Director for  Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, take-up rate untuk proyek eksisting maupun under construction anjlok menjadi 80,9% dibandingkan periode sebelumnya  sebesar 82,8%.

Khusus untuk proyek under construction, tingkat penjualannya turun 1,5% menjadi 71,6% dibandingkan periode sebelumnya. Menurut Ferry, penyebab masalah ini adalah  perlambatan ekonomi yang mengakibatkan daya beli melemah, serta depresiasi rupiah.

Hasil penelitian Colliers juga menunjukkan kenaikan harga yang relatif rendah. Sepanjang  semester I 2015, harga rata-rata apartemen di Surabaya adalah Rp 18,28 juta per meter persegi (m²). Angka tersebut hanya naik 2% dibandingkan harga di periode sebelumnya dan cuma naik 10,4%  jika dihitung dalam basis per tahun atau year-on-year (YoY).

Namun dalam jangka panjang prospek investasi apartemen di Surabaya disebut Ferry sangat menarik. Alasan dia, arus modal yang mengalir ke Indonesia bagian timur akan semakin deras. Hal ini bakal menguntungkan Surabaya yang memiliki posisi sebagai hub untuk Indonesia bagian Timur. "Saat ini pasar apartemen Surabaya memang masih belum berkembang sebesar di Jakarta. Volume penjualannya juga masih kecil. Namun ke depannya akan kian menarik," tutur dia.

Perlambatan juga turut menerpa Manado. Sales Marketing PT Lippo Karawaci Tbk, Argado, mengatakan pembelian apartemen di Manado menurun. Salah satu apartemen milik Lippo, Monaco Suites, sejak pertama kali launching pada Mei 2015 hanya terjual 85% dari total 400 unit yang ditawarkan.

Padahal, proyek-proyek sejenis yang di-launching Lippo beberapa tahun lalu langsung mencapai tingkat penjualan minimal 90%. Padahal, pertumbuhan ekonomi Manado mencapai 8%, melebihi pertumbuhan ekonomi Indonesia. "Itu menunjukkan potensi pasar daerah ini," ujar Argado.

Keadaan lebih baik mungkin terjadi di Makassar. Rata-rata tingkat penjualan apartemen Lippo saat launching bisa mencapai 95%.

Pasar sewa Di tengah melambatnya permintaan akibat turunnya daya beli masyarakat, pasar sewa apartemen justru tumbuh. Hanya saja, kondisi ini memang tidak terjadi di semua daerah. Menurut Hasan, kota wisata seperti Bali dan Manado menikmati kenaikan sewa dari turis. Apalagi dalam kondisi pelemahan rupiah, harga sewa apartemen akan terasa lebih murah bagi turis yang mengantongi dollar AS.

Sementara di kota-kota dengan karakteristik kota perdagangan dan industri, seperti Jakarta, Bandung dan Surabaya permintaan sewa tidak tinggi. "Seiring berkurangnya ekspansi bisnis, pertumbuhan kantor dan pekerja mengurangi jumlah ekspatriat. Akibatnya pasar sewa turun," sambungnya.

Ilustrasi lebih rinci dikemukakan Ferry untuk pasar sewa di Surabaya. Sepanjang semester 1 2015, tingkat okupansinya jeblok 17% menjadi 63% dibandingkan semester sebelumnya. Menariknya, di tengah turunnya tingkat okupansi, harga sewa apartemen di Surabaya justru mengalami kenaikan. Sepanjang semester 1 2015, harga sewa rata-rata mencapai Rp 210.000 per bulan per m². Angka tersebut mencerminkan kenaikan sebesar 8,2% YoY.

Potensi gain Di tengah pasar properti nasional yang tidak bergairah, peluang mendapatkan imbal hasil properti masih ada. Hanya saja, Panangian mengingatkan agar investor tidak mengharapkan gain yang tinggi seperti keuntungan di masa booming.

Dia menambahkan, ada beberapa hal yang patut diperhatikan jika ingin berinvestasi apartemen. Menurutnya, tak cuma lokasi dan infrastruktur saja yang menjadi bahan pertimbangan membeli apartemen melainkan faktor desirability alias keinginan serta kemampuan orang untuk tinggal di suatu tempat. Artinya, jika suatu lokasi meski dikatakan menarik serta memiliki infrastruktur yang lengkap, namun jika desi-rability lokasi tersebut tidak besar, maka percuma jadinya bila berinvestasi apartemen di tempat tersebut.

Khusus untuk apartemen di luar Pulau Jawa, Ferry meminta investor untuk mencermati struktur demografi dan potensi ekonomi daerah sasaran. Pertimbangkan juga keberadaan infrastruktur. Lokasi apartemen yang menarik seperti berada dekat dengan pelabuhan, bandara dan pusat ekonomi.

Perhatikan juga daerah persebaran turis asing. Dia mencontohkan Surabaya. Wilayah bagian barat kota ini lebih menarik untuk sewa apartemen karena komunitas ekspatriatnya lebih besar dibandingkan dengan kawasan lain Surabaya.

Hasan menambahkan, ada syarat-syarat baku yang harus diperhatikan untuk memilih apartemen sebagai media investasi. Pertama dan paling utama tentu ketersediaan infrastruktur. Semakin dekat dengan jalan tol, stasiun kereta atau akses-akses transportasi akan membuat apartemen Anda lebih menarik. Kedua, fasilitas yang disediakan oleh apartemen. Daya tarik apartemen akan semakin meningkat jika ia berada di lokasi yang sama dengan perkantoran dan pusat perbelanjaan.

Ketiga, tentukan pangsa pasar. Keempat, perhatikan karakteristik masyarakat di daerah tersebut. Khusus untuk Manado, seperti umumnya masyarakat di luar Jabodetabek, akan lebih memilih rumah tapak karena ketersediaan lahan yang masih luas. Anda tentu akan kesulitan memasarkan apartemen.

Berikut sejumlah apartemen di kota-kota luar kawasan Jabodetabek yang menarik untuk dicermati. Catatan saja, proyek yang ditampilkan cuma contoh, bukan rekomendasi.

• Apartemen Champa  - Bandung Sebagai kota besar yang lokasinya relatif dekat dengan Jakarta, Bandung memang memikat banyak pengembang, tak terkecuali PT Margahayuland Development.

Pemain proyek high rise building yang sudah malang melintang di Jakarta  ini memilih kawasan Buahbatu sebagai lokasi proyek mixed use yang bertajuk Newton The Hybrid Park.

CEO Margahayuland, Anti Gantira Nathin, mengatakan pengembang itu menawarkan tower apartemen yang menyatu dengan hotel. Ada 350 unit apartemen dengan perincian 150 unit akan dikelola sebagai hotel. Fasilitas eksklusif yang ditawarkan pengembang adalah sistem keamanan 24 jam, kondisi bangunan sudah 90%, unit yang disediakan eksklusif, artinya tiap lantai hanya terdiri dari 17 unit. Bicara soal akses, waktu tempuh untuk mencapai Champa dari pintu tol Buahbatu sekitar dua menit. Pengembang memasang harga jual per unit dari Rp 500 juta.

• Apartemen Taman Melati - Surabaya Apartemen ini hadir di lokasi yang sedang tumbuh dan berkembang di Surabaya Timur, yaitu Kawasan Middle East Ring Road (MERR). Lokasi apartemen yang dibangun oleh pengembang Adhi Persada Properti ini dekat dengan kawasan komersial Mall Galaxy Surabaya, perumahan elit Dharmahusada dan Universitas Airlangga (Unair) Kampus C serta Institut Teknologi Sepuluh November (ITS).

Mengingat lokasinya yang tak jauh dari kampus, Pulung R. Prahasto, Direktur Pengembangan dan Penjualan Adhi Persada Properti, menyatakan apartemennya menyasar pasar mahasiswa. Dengan menggunakan konsep studio apartement, Taman Melati terdiri dari 1.300  unit. Harga yang ditawarkan sesuai dengan segmen pasarnya, berkisar Rp 350 juta – Rp 400 juta per unit.

• Monaco Suites  - Manado Setelah lama menggarap proyek landed house, Grup Lippo membangun proyek hunian vertikal di Manado bernama Apartemen Monaco Suites. Menurut Sales Marketing Lippo Karawaci, Argado, proyek apartemen yang di-launching pada Mei 2015 lalu ini menawarkan berbagai kelebihan.

Pertama, lokasinya berada di tepi laut dan menghadap lurus langsung ke Bunaken, salah satu spot menyelam populer di negeri ini. Dia menjamin pemandangan yang dapat dinikmati oleh penghuni Monaco Suites tidak bisa dinikmati oleh penghuni apartemen lain di seluruh negeri.

Pengembang juga berencana membangun dermaga eksklusif bagi yang dapat digunakan pemilik apartemen menuju Bunaken. Apartemen ini juga dilengkapi dengan fasilitas seperti superblock dan hypermart. Dari total 400 unit apartemen yang tersedia, kini tersisa 50 unit.

Dengan berbagai kelebihan yang dijualnya, jangan kaget apabila harga jual Monaco Suites tak kalah tinggi dibandingkan harga jual apartemen di Jakarta. Banderol harganya berkisar Rp 20 juta hingga Rp 22 juta per m².

•Apartemen Vida View - Makassar Pertumbuhan ekonomi Makassar yang tinggi membuat banyak pemain properti raksasa tertarik menjajal peluang di Kota Daeng. Tak terkecuali Grup Ciputra yang membangun Apartemen Vida View di kawasan Panakukang yang merupakan pusat Kota Makassar.

Untuk mencapai pusat perbelanjaan terdekat yakni Mall Panakukang, hanya dibutuhkan waktu 5 menit dari lokasi apartemen. Lokasi Vida View juga strategis karena berada di sisi jalan yang menuju Bandara Sultan Hasanuddin dan Pelabuhan Makassar.

Apartemen ini menyediakan fasilitas untuk penghuni seperti kolam renang, arena bermain anak-anak dan sky garden yang dapat dimanfaatkan sebagai tempat bersantai keluarga. Harga apartemen ini berkisar antara Rp 247 juta hingga Rp 563 juta per unit.    

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News

Editor: Tri Adi